Сегодня: 22.09.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 22 сентября 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

БИЗНЕС-ЛАНЧ


ИПОТЕКА: СТАВКА БОЛЬШЕ, ЧЕМ... ЖИЛПЛОЩАДЬ

Российские реалии и западный опы

"Иркутская торговая газета" продолжает серию публикаций в преддверии третьей ярмарки недвижимости.

"Несколько месяцев нервотрепки, беготни по банкам, поиск поручителей, безумные проценты, тонны документов... Ну и, конечно, долговая яма лет на пятнадцать. Если такая жизнь тебя устраивает, то можешь в это "ввязаться". Примерно так отвечали социологам люди, на личном опыте узнавшие, насколько выгодна ипотека в России.

Тем не менее получение ипотечного банковского кредита для многих наших соотечественников является едва ли не единственным способом приобрести недвижимость.

А ТЕПЕРЬ ИПОТЕКА

На Западе почти 100% сделок с недвижимостью совершается посредством ипотечного кредита. В России этот показатель составляет всего 5%. Сами банкиры объясняют столь печальную картину несколькими причинами. Во-первых, ипотека в России как реальный инструмент приобретения жилья стала доступна для людей с доходами выше среднего уровня в последние год или два. По статистике взять сегодня ипотечный кредит могут лишь 7% россиян, чьи ежемесячные выплаты в счет погашения кредита в размере $500-600 составляют не больше трети официального заработка.

Во-вторых, "в нашей стране ипотека развивается в условиях несовершенной и противоречивой законодательной базы, что естественным образом увеличивает риски кредитора и определяет высокий уровень ставок", -- отмечает Дмитрий Чернозубенко, руководитель группы ипотечного кредитования банка "УралСиб". По сравнению со ставками 4-5% годовых в Америке и Европе средний процент по ипотечному кредиту, который предлагают московские банки (11-13% годовых в валюте), действительно, выглядит весьма завышенным. Принятые в августе поправки в налоговое законодательство несколько облегчат жизнь гражданам, но не сделают ипотеку более доступной. Напомним, с января 2005 года не будет взиматься НДС при продаже земельных участков и жилья (сейчас 18%). Кроме того, граждане освобождаются от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, если она находилась в собственности не менее трех лет. В случае если заемщик получит льготный кредит по ставке ниже 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (сейчас -- 13%) на приобретение квартиры, то он должен будет уплатить не 35% налога на прибыль, а всего 13%. Снизятся издержки заемщика при оплате госпошлины за удостоверение договора ипотеки с 1,5% от суммы сделки до 0,35% от стоимости имущества (но не более 3000 рублей). Кроме того, уже с октября заемщики станут платить за услуги нотариуса всего 200 руб., при том что раньше нотариальные действия по удостоверению ипотечного договора оценивались в 1,5% от стоимости приобретенного жилья.

Кроме того, по мнению директора департамента клиентских отношений Росбанка Ирины Мартьяновой, "для бурного роста объемов ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья". Но эту проблему правительство планирует исправить лишь к 2010 году, увеличив к тому времени объемы российского строительства (как государственного, так и частного) в 2,5 раза -- с нынешних 30-35 млн. кв. м в год до 70- 80 млн. кв. м.

МОРАЛЬНЫЕ ТЕРЗАНИЯ

Сами банкиры сетуют на оставшиеся советские предрассудки у граждан, для которых принятие долгосрочных кредитных обязательств является психологически трудным решением. Рискнем, впрочем, утверждать, что если банки смогут предложить более дешевую ипотеку со ставками, приближенными к западным, с отсутствующими первоначальными взносами и с более длинными сроками кредитования, все так называемые советские предрассудки сгинут в одночасье. И вот тогда рост ипотеки будет напоминать сегодняшний бум на рынке автокредитования. Однако, сколько бы мы ни критиковали ипотечный рынок, стоит отметить, что процесс развития наблюдается, правда темпы его очень низкие. За последние шесть лет процентная ставка по ипотечным кредитам в среднем снизилась с 18% годовых в валюте до 11-13% (по десятилетним кредитам).

По данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы. По прогнозам, к концу нынешнего года эта цифра должна вырасти в два раза, а к 2008-му -- в четыре. Причем число кредитных организаций, желающих выйти на ипотечный рынок, растет с каждым годом.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США -- 53%, у нас же не доходит и до 1%.

Далее. Число кредитов в 2003 г., по данным той же АРБ, составило 27 тыс., таким образом, можно посчитать их средний размер -- $18 тыс. В большинстве крупных городов и даже в райцентрах Подмосковья на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит.

Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Как рассказал главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник, полтора года изучающий ежемесячную динамику ипотечных сделок, реальной статистики вообще не существует. К примеру, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же.

Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно.

В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных кредитов составляет порядка 100 тыс.

УЧИТЕСЬ ПЛАВАТЬ!

Сейчас российские банки выдают своим клиентам ипотечные кредиты под залог приобретаемого имущества на очень схожих условиях. Большинство банков предлагают фиксированные ставки.

Размер первоначального взноса все банки определяют для себя по-разному: от 10% до 40% от стоимости жилья в зависимости от программы. Желающих выдать 90% от стоимости приобретаемого жилья немного.

Однако заемщику надо быть готовым к расходам до получения кредита. В частности, некоторые банки берут комиссию за рассмотрение заявки клиента на предоставление ему кредита (в среднем 1000-2000 руб.). Причем с момента предоставления ипотечного кредита заемщику надо в течение трех месяцев найти объект покупки, в противном случае придется повторно подавать заявку, собирать документы и в очередной раз платить комиссию банку за повторное рассмотрение прошения.

После предварительного одобрения заявки клиенту необходимо собрать пакет документов. Приготовьтесь предоставить копию собственного паспорта и паспорта поручителя (если того требует банк), свидетельства о регистрации или расторжении брака, о рождении детей, копии дипломов, свидетельство о государственном пенсионном страховании, водительские права, копию трудовой книжки и справку о доходах 2 НДФЛ. Проблема серых зарплат уже не сильно пугает кредитные организации. Теперь подтвердить свой доход заемщик может как справкой 2 НДФЛ, так и справкой по форме самого банка. При определении финансовой состоятельности клиента банк учитывает доход всей семьи и анализирует косвенные факторы, подтверждающие кредитоспособность заемщика -- в частности, уровень образования, стабильность карьерного роста, кредитную историю и т. д.

Подобрать квартиру можно самостоятельно либо при помощи риэлтерского агентства, сотрудничающего с банком-кредитором. Несомненно, второй вариант избавит вас от многих хлопот по поиску и оформлению жилья, однако за услуги агента придется заплатить комиссионные в размере 0,5-1,5% от стоимости квартиры. Однако овчинка выделки стоит: с привлечением риэлтера ваши шансы купить юридически "чистую" квартиру увеличиваются, поскольку агент непосредственно принимает участие в проверке всех документов.

Выбрав квартиру, заемщику необходимо предоставить отчет независимого оценщика, заранее согласованного с банком. Экспертное заключение обойдется клиенту в $70-120. Лишь тогда банк предоставит вам уведомление о предоставлении кредита.

Напомним, что, получая ипотечный кредит, заемщику не избежать платежей по страхованию приобретаемого жилья, жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Впрочем, всех ипотечных издержек в виде обязательной страховки, залога приобретаемой недвижимости, согласования с банком покупки конкретной квартиры или дома, а также большое количество запрашиваемых кредитором документов и т.д. можно избежать, взяв ссуду на неотложные нужды. Оговоримся сразу, что подобный вариант подходит тем, кто нуждается в небольшой сумме денег. Например, если после продажи старой квартиры не хватает $20 000 на приобретение нового жилья. В данной ситуации нет необходимости обременять приобретенную квартиру залогом. Однако ставки по кредиту на неотложные нужды обычно выше (19-22% годовых в рублях). Заемщик должен сам для себя решить, что для него удобнее: взять кредит на небольшую сумму на короткий срок (обычно 2-3 года) под высокие ставки без оформления залога либо занять крупную сумму под более скромные проценты и на более длительный срок, но при этом до погашения кредита приобретенная недвижимость будет находиться в залоге у коммерческого банка.

ЖИВОЕ СТРАХОВАНИЕ

Возглавляет хит-парад Сбербанк, выдавший в прошлом году ипотечных кредитов на сумму $233 млн., что составило почти половину общего объема ипотечных кредитов в России. На сегодняшний день Сбербанк предлагает три ипотечные программы: "Кредит на недвижимость", "Ипотечный кредит" и "Молодая семья". Средства на покупку недвижимости по первым двум программам банк выдает как в рублях (18% годовых), так и в долларах и евро (11% годовых) на срок до 15 лет. Однако по первой программе размер первоначального взноса равен 30% от стоимости квартиры, а по второй -- 10%. В обоих случаях в качестве основного обеспечения банк требует не менее двух поручителей. Семейная программа "Сбера" ориентирована на супружескую пару, где один из супругов не достиг еще 30- летнего рубежа. Процентная ставка и срочность займа такие же, как в других программах. Те потенциальные заемщики, которые уже успели обзавестись ребенком, могут претендовать на кредит в размере 90% от стоимости жилья, а бездетным придется довольствоваться лишь 70%.

В октябре прошлого года на ипотечный рынок вышел Внешторгбанк. Банк выдает кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке и в строящихся домах. Первоначальный взнос по займам -- 15% от стоимости жилья.

ЖИЛИЩНЫЕ СТРАХИ

Выдавая ипотечный кредит, банк требует от заемщика приобрести страховой полис. И предлагает на выбор несколько страховых компаний-партнеров.

Как правило, заемщику нужно заключить три договора страхования: имущества, жизни и здоровья, а также страхование риска утраты права собственности (так называемое титульное страхование). Реже банки требуют от клиента застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами -- например, соседями.

Договор по страхованию имущества обеспечивает защиту квартиры от пожаров, взрывов газа, залива и других непредвиденных событий. В этом случае страховая компания возьмет на себя погашение кредита.

Полис по страхованию жизни и трудоспособности заемщика кредита защищает интересы не только заемщика, но и банка, предоставившего кредит. Так, страховщик гарантирует погашение кредита, даже если клиент по каким-либо причинам не сможет расплатиться за кредит (к примеру, получит инвалидность или умрет).

Договор титульного страхования защищает права владельца квартиры от риска утраты права собственности на нее. Так, если при оформлении сделки купли-продажи были допущены ошибки и сделка признана недействительной, страховщик возместит стоимость потерянной квартиры. Сотрудники ВСК вспоминают случай отказа в страховании клиенту, планирующему приобрести квартиру в Челябинске в рамках ипотечного кредитования. Ранее в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок. А справка, предоставленная из органов опеки, оказалась просроченной. После того как сотрудники компании провели проверку, выяснилось, что по новому адресу прописки ребенка оказался дом, только начавший строиться. В результате клиент отказался от покупки этой квартиры. А в РОСНО рассказывают об отказах в страховании заемщика по состоянию здоровья, а также в связи с тем, что за год с "подозрительной" квартирой было совершено более десяти сделок.

Страховать отдельно все три риска необязательно. Страховщики разработали специальный продукт для заемщика ипотечного кредита -- полис комплексного страхования. Покупка такого полиса позволит сэкономить примерно 10% по сравнению со стоимостью трех отдельных договоров.

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Благодаря наличию государственного Агентства по ипотечному кредитованию (АИЖК) в регионах начался ажиотаж с вступлением в ипотеку. А средств у правительства, как всегда, оказывается недостаточно. Такая же ситуация грозит и Сбербанку, считает директор по критериям отделения "Структурные финансы" рейтингового агентства Standard & Poor`s Дмитрий Козодой. Он, как частное лицо, если бы был уже пенсионером, никогда бы не понес свои деньги в это учреждение, а если бы они там уже лежали, немедленно их оттуда бы вынул. "Кредиты Сбербанк выдает не на основе залогов, которые, кроме как жильем в случае больших займов, в большинстве нашим населением ничем другим обеспечены быть не могут, -- разъяснил Козодой. -- А готовое жилье, по законодательству, закладывать нельзя! Сбербанк выдает их даже не на основе кредитных историй, которых попросту еще даже нет. Он выдает их на основе справок с места работы, за которые руководство компаний никакой материальной ответственности в случае дефолта гражданина по кредиту не несет. Если подобная политика продолжится еще года 2-3, банк просто вылетит в трубу".

И ситуация в ряде регионов близка к этому.

Иркутская торговая газета, с использованием материалов изданий "Газета", "Большой портал недвижимости"


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные