Сегодня: 13.12.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 13 декабря 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

БИЗНЕС-ЛАНЧ


ПОТОЛКА ЕЩЕ НЕ ВИДНО

Взгляд на коммерческую недвижимость Иркутска

Уже не один год рынок коммерческой недвижимости Иркутска характеризуется значительным превышением спроса над предложением. Риэлторы города дают пессимистические прогнозы, считая, что поскольку рынок не насыщается новыми предложениями, в ближайшие два-три года повышение цен обеспечено.

Вообще-то, как говорят специалисты, говорить о стабилизации цен нельзя хотя бы на том основании, что стоимость объекта может меняться даже в рамках одной сделки.

Спрос постоянно растет, и как отмечает гендиректор АН "Олимп" Наталья Комиссаренко, цены не достигли еще своего потолка.

Сегодня наибольшим спросом у деловых иркутян пользуются офисные помещения. На втором месте по популярности -- торговые точки (павильоны) и магазины на проходных улицах. Далее идут складские помещения и базы (в последнее время отмечается всплеск интереса и к данным объектам недвижимости). В зависимости от ряда условий (месторасположение, наличие построек, площадь земельного участка) стоимость такой недвижимости на рынке колеблется в пределах от $230 тыс. до $1,5 млн. Базы и производственные объекты большей частью потребители стараются приобретать в собственность, а офисы -- арендовать.

АРЕНДА

Возросшую в последнее время активность покупателей риэлторы связывают преимущественно с тем, что у людей появились деньги, которые они готовы вкладывать как в недвижимость, так и на развитие бизнеса. Однако большинство фирм малого и среднего бизнеса по-прежнему не могут позволить себе приобрести в собственность офис, поэтому стремятся арендовать помещения.

Как отмечает г-жа Комиссаренко, арендодатель увеличивает плату не менее двух раз в год. В настоящее время в центральных районах города в обычном здании она превышает 450 руб. за кв.м. В более комфортабельном здании, с хорошим ремонтом -- от 700 до 1000 руб. за кв.м. в месяц.

В отдаленных районах города аренда в среднем обходится 200- 350 руб./кв. м. Стоимость аренды павильонов, торговых площадей в центре города составляет от 1200 до 2500 рублей кв. м, в других районах -- меньше в разы. Но хотя спрос на аренду помещений с начала нынешнего года вырос практически на треть, однако это не привело к значительному росту цен. Риэлторы объясняют это тем, что на рынке появилось больше предложений. Завершились работы по переводу жилых помещений в нежилые, закончились повсеместные ремонтные работы старых заводских помещений под офисы и т.д.

ПРОДАЖА

Минимальный уровень цен составляет около 10 тыс./кв. м (нежилое помещение в деревянном здании), максимальный достигает $3 тыс. за 1 кв. м. В зависимости от района разброс цен значительный. По словам ген. директора АН "Центр деловой недвижимости" Александра Дузенко, наибольшим спросом при покупке пользуются офисы площадью от 80 до 150 кв. м, расположенные на 1-2 этажах зданий, в центральных районах города, желательно с отдельным входом и наличием автостоянки и коммуникациями. В настоящее время средняя стоимость офиса в центре Иркутска колеблется от $1тыс. и выше, торгового помещения -- от 1,5$ и выше. По ликвидным объектам есть предложения и за $2-3 тыс.

По словам начальника отдела коммерческой недвижимости АН "Тысячелетие" Вячеслава Пятых, говорить о средних ценах сегодня не приходится, продавцы самостоятельно устанавливают цены, причем исходя не из ситуации на рынке, а из собственных затрат или балансовой стоимости объекта.

-- Некоторые завышают реальную цену объекта на два-три порядка, но и продают годами, -- говорит Вячеслав Пятых.

Как отметил Сергей Непомнящих, специалист по коммерческой недвижимости АН "Восточно-Сибирская правда", в Иркутске отсутствует единая ценовая политика. Впрочем, как и единые стандарты оценки. "В Иркутске же все объекты разные, к тому же их мало, поэтому цены и берутся с "потолка", считает он.

В городе также нет понятия "специализированная коммерческая недвижимость", одно здание может приобретаться под разные нужды: под офисы, склады или иные помещения.

Сегодня, по оценке риэлторов, цена объекта зависит от многих параметров: от приближенности его к центру, от площади помещения, от качества ремонта, от наличия рядом магистралей. А если это магазин, то он обязательно должен быть расположен на проездных улицах.

В центре города офис, равный по площади двухкомнатной квартире, стоит примерно в два раза дороже, чем аналогичный жилой объект. Немного легче в Иркутске с приобретением складов и баз, но разброс цен и на них очень большой. Стоимость этих объектов зависит от многих факторов. Имеет значение канализация в складских помещениях, отопление. Практически все базы расположены на окраинах города. Высокую стоимость имеют здания с подъездными путями и находящимся рядом куском земли, который можно выкупить под строительство. Как отмечают специалисты, если объект отвечает всем вышеперечисленным критериям, он стоит очень дорого, но и продается быстро, в течение одного месяца.

Бывают объекты с хорошим ремонтом, но без удобных подъездных путей, которые долго держатся в продаже, пока цена не снизится. Около 60-70% всех баз и складов города расположены в хороших местах с подъездными путями, а вот сами помещения зачастую находятся в плачевном состоянии (ремонт и отопление из них имеют всего 30%).

Вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Анастасия Литвиненко считает, что если и дальше объемы строительства объектов коммерческой недвижимости будут незначительными, в будущем на рынке основную долю займут нежилые помещения цокольных этажей жилых зданий. Особенно это актуально для центра города. В долгосрочной же перспективе лидирующие позиции -- за крупными торговыми и офисными центрами.

Все профессиональные участники рынка отмечают, что в Иркутске появляется очень мало новых коммерческих объектов. Специальных офисных зданий не строится. Для потребителей выход из сложившейся ситуации Наталья Комиссаренко видит в следующем: им, по ее мнению, остается инвестировать средства в строительную отрасль и занимать помещения в цокольных этажах зданий, либо покупать квартиру на первом этаже жилого дома, делать перепланировку и переводить в нежилой объект. Но даже это сопряжено с огромными трудностями. Процедура перевода жилого помещения в нежилое очень сложна, и даже пройдя все инстанции, предприниматель порой не может договориться с соседями, разрешение которых необходимо по закону. Поэтому сейчас покупатель сначала проводит опрос соседей, а лишь потом покупает квартиру. Однако, по словам директора агентства недвижимости "Восточно-Сибирская правда" Вадима Литвиненко, дефицит специализированных помещений все больше вынуждает предпринимателей обращаться к рынку жилья.

Спровоцировать резкое увеличение стоимости таких квартир, по мнению вице-президента Иркутского областного союза риэлторов Анастасии Литвиненко, могут и слухи. Например, существует мнение о том, что квартиры на первых этажах стоят дороже. Хозяева квартир на первых этажах начали взвинчивать цены. Мотивируя это тем, что, мол, квартиру можно использовать под офис. При этом абсолютно не учитывается тот факт, что далеко не каждую подобную квартиру можно использовать под объект коммерческой недвижимости.

Однако дошло до того, что сегодня многие люди, которые живут на центральных улицах, на первых этажах, меняют квартиры даже не из-за собственной потребности в жилплощади, а из-за выгодных предложений, которые поступают извне. Людям предлагают поменяться с доплатой, с улучшением условий и т.п. Квартиры на первых этажах в центре продаются дороже, чем аналогичные квартиры в этих же подъездах, но этажом выше.

Как отмечают риэлторы, потребителей сегодня очень интересуют подвальные помещения, можно ли их переоборудовать под магазины и офисы. Но, как отмечает г-жа Комиссаренко, большинство подвалов находится в жилых домах и является муниципальной собственностью. Их переоборудование -- процедура очень трудная, так как специальных нормативных актов не существует, а власти очень жестко подходят к этому вопросу и почти никогда не продают подвалы в собственность. Есть в Иркутске переоборудованные подвалы, но в основном это площади, которые сдает в аренду Комитет по управлению муниципальным имуществом.

ПРОГНОЗЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ

Подобная ситуация с нехваткой предложений по объектам коммерческой недвижимости отрицательно сказывается и на экономическом положении региона. Бывали случаи, когда зарубежные или московские крупные компании, планировавшие зайти на местный рынок, уходили, так как не могли подобрать здание под представительство.

По оценкам риэлторов, местный рынок достаточно пассивный. Однако для москвичей здесь условия малоблагоприятные. Объектов, удовлетворяющих высокие требования столичных крупных компаний, по-прежнему единицы.

В то же время генеральный директор АН "Сибирский дом" Михаил Бохашеев отметил, что в 2004 году ясно обозначилась еще одна тенденция: коммерческой недвижимостью стало заниматься больше риэлторов. Еще год-два назад сделки с коммерческими объектами проводили единицы. По мнению г-на Бохашеева, в отличии от рынка жилья, где рост численности риэлторов привел к снижению качества предоставляемых услуг, на рынке коммерческой недвижимости складывается диаметрально противоположная ситуация. Условия работы таковы, что работать с коммерческой недвижимости могут только высокопрофессиональные агенты. А это значит, что и рынок становиться более цивилизованным.

20.10.04

Наталья Бочарова


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные