Сегодня: 13.12.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 13 декабря 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

БИЗНЕС-ЛАНЧ


ПРИ "НАЛИЧИИ ОТСУТСТВИЯ"

Что нам готовит новый Жилищный Кодекс?

"Иркутская торговая газета" продолжает серию публикаций, посвященных Третьей ярмарке недвижимости.

В настоящее время жилищное строительство в России развивается быстрыми темпами. Однако в РФ нет более неурегулированного, противоречивого законодательства, чем жилищное. В его нормах сложно разобраться даже юристам, не говоря о гражданах, не обладающих определенными познаниями. Напомним, что весной сего года, после того как президент обратился с посланием к Федеральному собранию, назвав ипотеку одной из приоритетных задач развития России, на суд депутатов было вынесено 27 законопроектов, которые назвали "пакетом жилищных законопроектов".

По пути прохождения положенных думских инстанций пакет законопроектов успел разделиться на три "кулька". Самый успешный из них -- налоговый -- уже прошел все три депутатских кордона и подписан президентом, ипотечный и гражданский находятся между чтениями, ну а фундаментальные труды -- Жилищный и Градостроительный кодексы - пока приняты только в первом чтении.

Законы о доступном жилье проходят через депутатское собрание неравномерно. Вызвано это сложностью проблемы, которую они затрагивают, и тем, насколько задевают интересы граждан. К примеру, налоговые послабления полезны, а вот принципы, которые предлагает новый Жилищный кодекс, вызывают вопросы. Не зря к нему уже поданы 1 200 поправок. К тому же даже отредактированные тексты проектов попросту не соответствуют друг другу.

Банальный пример: в ЖК, в главе о кооперативах, сказано, что они могут учреждаться физическими и юридическими лицами. В то время как, согласно закону "О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан", юридические лица лишаются этого права.

Иногда кажется, что принимаемые законы не так уж и необходимы. Например, многие банкиры утверждают, что им не нужны кредитные бюро. Но опыт всего цивилизованного мира говорит о том, что такая система себя оправдывает. Кредитные бюро не нужны, может быть, на данном этапе развития ипотеки. За все время в России банки выдали менее 30 тысяч кредитов. Пока они могут самостоятельно проверять каждого заемщика. А когда таких кредитов станет больше, тогда банки начнут пересматривать отношение к кредитным бюро.

Уже сейчас региональные эксперты, оценивая предлагаемые изменения, высказывают сомнения в их необходимости. Практики читают законы, прикладывают их к ситуации на местах и делают неутешительные выводы: если законы будут приниматься в таком теоретизированном виде, людям или станет хуже, или, в лучшем случае, для них ничего не изменится. К примеру, возьмем закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья". Людей, покупающих жилье на стадии котлована, приравняли к потребителям, права которых должны защищаться законом "О защите прав потребителей". И каждая задержка в предоставлении им купленного таким образом жилья должна караться штрафом с застройщика (до 3% в сутки от стоимости квартиры). А в России нередки ситуации, когда дом построен в срок, но чиновники по различным причинам (болен, в отпуске и т.д.) не подписали акт госкомиссии о приемке дома. Почему застройщик должен платить за чиновника?

А между тем, в ряде регионов уже появились юридические фирмы, основным заработком которых является разорение строительных организаций, которые вовремя построили, но не смогли сдать дом. За два месяца задержки отсуживают по две квартиры. В ряде случаев только по этой причине застройщики не приступают к строительству.

Главным в новом ЖК станет, по-видимому, закрепление норм о праве собственности и другие вещные права на жилые помещения. Пока же, к сожалению, приходится руководствоваться не специальными нормами из ЖК, а общими, зафиксированными в ГК РФ.

В новом законопроекте предполагается внесение главы о переводе жилых помещений в нежилые и наоборот. Определены ответственные органы, пакет документов, необходимых для перевода, условия, при которых перевод возможен. Это повлечет за собой создание сферы обслуживания в жилых кварталах с неразвитой инфраструктурой.

Очень болезненным и не урегулированным до сих пор является вопрос с продажей-покупкой комнат в коммунальных квартирах. Как известно, комнаты в коммуналках продаются и покупаются. В проект ЖК внесены определения коммунальной квартиры и комнаты. Но до сего дня законодатели не учитывали реалий рынка коммуналок. А они таковы, что хотя при регистрации сделок с недвижимостью регистрирующий орган не требует в соответствии со статьей 250 ГК РФ (право преимущественной покупки) отказа соседей от покупки комнаты, так как в случае с комнатой нет долевой собственности, чаще всего суды удовлетворяют иски собственников соседних комнат о переводе прав и обязанностей покупателя, что приводит к признанию недействительными сделок по комнатам с третьими лицами.

В соответствии с проектом, внесенным на рассмотрение в Думу, недвижимое имущество будет облагаться местным налогом. В качестве налоговой базы будет выступать оценочная стоимость объектов недвижимого имущества. Предусматривается проведение массовой оценки всех объектов, подлежащих налогообложению. Предполагается создание отдельной централизованной структуры, занимающейся оценкой недвижимости, так называемого Института оценки для налогообложения. Ведь не секрет, что большинство сделок с недвижимостью проходит по заниженной цене (указанной в договоре на основании документов БТИ), так как реальные налоги для граждан были бы очень большими.

Что касается новых налогов, ставка будет определяться органами местного самоуправления. Однако не все могут платить налог по 3-5 тысяч рублей в год. В законопроекте предусматривается льгота, но, по мнению специалистов, и она не сможет облегчить положение многих граждан. Поэтому предстоит принятие еще многих льготных законов, в соответствии с которыми местные органы власти будут освобождать от уплаты налогов отдельные категории граждан. А на остальных ляжет обязанность оплачивать эти "льготные налоги".

Наконец, хочется отметить еще одну особенность проекта нового ЖК. Это изменения, касающиеся прав на жилые помещения нанимателей и собственников. В проекте выделена глава о "Жилищных и жилищно-строительных кооперативах", где дано определение кооператива. Определены правовое положение кооператива, права и обязанности члена кооператива, порядок вступления и выхода, основания для выселения из кооперативной квартиры, порядок предоставления жилого помещения членам ЖСК и ЖК в связи со сносом дома, что особенно важно для собственников кооперативных квартир, не полностью выплативших паевой взнос.

КОММЕНТАРИИ ИРКУТСКИХ СПЕЦИАЛИСТОВ

Власть говорит о том, что с принятием нового жилищного законодательства жилье станет доступно большему количеству населения страны, а часть общественности возмущена антисоциальностью нововведений.

Прокомментировать законопроекты и ответить на вопрос, что нас ждет в будущем, если законы будут приняты, мы попросили президента Иркутского областного союза риэлторов Андрея Табиханова.

-- Андрей Дмитриевич, как Вы считаете, с принятием нововведений в жилищном законодательстве жилье в Иркутске станет доступнее или наоборот?

-- Принятие пакета законопроектов, касающихся формирования рынка доступного жилья, в целом будет способствовать развитию жилищного сектора в России. Однако говорить, что в связи с этим произойдут изменения и на местном, иркутском, рынке жилья, мне представляется скоропалительным. В Иркутске ситуация не сдвинется с мертвой точки до тех пор, пока не увеличатся объемы строительства и пока у нас не будет конкуренции на строительном рынке, -- до тех пор не начнется массовая застройка. В настоящее время строители ориентированы на узкий круг покупателей -- они стремятся строить элитное жилье. Рассуждать же о доступности жилья можно только при условии, когда оно есть.

Наличие денег у населения (посредством получения ипотечных кредитов), возможно, и подстегнет строительство, но если его темпы значительно не изменятся, то ипотека будет способствовать только росту цен, причем существенному. И это не абстрактные прогнозы.

Примером может служить ситуация последних двух лет, когда на рынок недвижимости приходили "северные деньги" (субсидии для северян на покупку жилья). Рынок реагировал сразу -- скачкообразным ростом цен. Ипотека в том варианте, в котором она предлагается сейчас, имеет больше минусов, чем плюсов. Во-первых, не отлажен механизм своевременной выдачи кредита, то есть к тому времени, когда потенциальный клиент оформит все документы и получит деньги в банке, стоимость его квартиры возрастет и кредит станет не актуален. Во-вторых, не улажен механизм невозврата кредита. Множество людей лет через 10-15 лет может просто оказаться на улице. Наша экономика, в том числе и политика банков, становится все более антисоциальной.

Сейчас людям дают возможность получить все, что они хотят, а назавтра -- все это потерять. В законах не прописаны гарантии государства по отношению к тем гражданам, которые не смогут заплатить по кредиту, даже по уважительным причинам. Для обеспечения гарантий необходимо привлечь к ипотеке страховые компании, а этого в законах нет. Таким образом, определенное развитие ипотеки в нашем регионе может привести к социальному взрыву и разделить общество на тех, кто может получить кредит, и тех, кто не может.

Подводя итог, можно отметить, что какие бы хорошие законы не принимались, без развития строительной отрасли в Иркутске говорить о доступности жилья для большинства иркутян не приходится.

-- Раз мы затронули тему воздействия на стоимость жилья, есть ли законопроекты, которые будут способствовать снижению себестоимости жилья?

-- Да, это отмена НДС по операциям продажи земельных участков и жилых помещений. Это положительный момент, особенно для строителей, которые при уменьшении воздействия административного ресурса, смогут уменьшить стоимость квадратного метра жилья.

-- Очень много шума вызвали поправки, касающиеся ограничения полномочий органов опеки и попечительства при продаже жилья. Высказывается мнение, что данные новшества приведут к увеличению численности бездомных детей и стариков-бомжей. Вы как считаете?

-- К ограничению участия органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью я отношусь позитивно, имея исключительно опыт Иркутского региона. Уменьшая права муниципальных органов, закон накладывает больше ответственности на участников сделки -- продавца и покупателя недвижимости. В чем преимущество такого подхода? В настоящее время органы опеки и попечительства фактически несут только дисциплинарную ответственность за принятие тех или иных решений в сделках с недвижимостью, а реально она ничем не подкреплена. То есть при расторжении сделок, в которых были нарушены права несовершеннолетних, самое большее, что может сделать госструктура, это уволить нерадивого чиновника. О возмещении материальных потерь речи даже и не идет. А вот если ответственность будет возложена на участников сделки, тогда участвующие в сделке стороны (контрагенты) будут нести реальную материальную ответственность по ГК РФ. Никто ведь и не покушается на права органов опеки и попечительства следить за тем, чтобы права несовершеннолетних не нарушались.


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные