Сегодня: 21.11.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 21 ноября 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

БИЗНЕС-ЛАНЧ


МЕТРАЖИ И МИРАЖИ. Президент полагает, а Иркутский рынок располагает

На прошедшем заседании президиума Госсовета, посвященном решению проблемы приобретения недорогого жилья, Президент РФ Владимир Путин заявил: "Мы должны сделать так, чтобы через пять-семь лет граждане могли получать до одного миллиона ипотечных кредитов в год".

Вице-премьер правительства России Александр Жуков отметил, что у правительства есть своя собственная программа решения жилищной проблемы, направленная на дешевую ипотеку. "При 15% кредиты берут только богатые, но мы думаем, что один миллион доступных кредитов -- достижимая цель", -- отметил вице-премьер. Надо отметить, что годом раньше обеспечение россиян доступным жильем президент в очередной раз назвал "основной задачей". К 2010 году правительство, региональные власти "должны сделать так, чтобы треть граждан страны могли бы приобретать квартиры, отвечающие современным требованиям". Что это: реальные прогнозы ситуации на строительном рынке или очередной бравый лозунг правительства?

Миллион ипотечных кредитов в год -- такие "жилищные" показатели возможны только при стабильной макроэкономике. До тех пор, пока официальный уровень инфляции составляет 12-15%, банкам будет просто невыгодно выдавать ипотечные кредиты под проценты ниже 15-18%, -- считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. Только если властям удастся снизить уровень инфляции, а соответственно и кредитные ставки, ипотека станет доступнее для граждан со средним доходом. В другом случае лозунги останутся только обещаниями. По мнению риэлторов, первые шаги на пути к доступной ипотеке были сделаны в 2004 году -- это принятие нового Жилищного кодекса и изменения в Гражданском кодексе.

-- Поправки установили рычаги воздействия на плательщиков кредитов, -- объясняет Винников, -- в случае нарушения условий договора, неплательщиков можно выселить из дома в судебном порядке. Это положение дает некоторую свободу банкам: они могут подстраховать свои риски не высокими процентами (а значит, только богатыми стабильными клиентами), а этим "карательным" положением, сделав при этом процентные ставки более доступными широким массам.

Кроме высоких процентов, барьером на пути к "миллиону кредитов" встает система "черных" доходов, которая не позволяет гражданам убедить банк в своей платежеспособности.

-- Понижение подоходного налога до 13% не слишком сыграло на формирование доступной ипотеки. Сегодня федеральным властям необходимо провести такую реформу в налоговой политике, при которой работодателям было бы не выгодно работать "по-черному", -- считает Юрий Винников. -- Я думаю, что выбелить доходы -- это вполне решаемая задача. Сегодня многие московские фирмы, которые приходят на иркутский рынок, ведут только одну -- белую бухгалтерию.

Впрочем, проценты и "черные" доходы далеко не все причины столь трудного продвижения ипотеки в регионе. Ипотечное кредитование должно быть ориентировано в первую очередь на новостройки, однако, по словам исполнительного директора Союза строителей Иркутской области Виктора Вашкялиса, "масштабы строительства жилья в области недопустимо низки. В 2003 году в Иркутской области было построено 216 тыс. кв. метров жилья, или по 0,085 кв. метра на одного жителя региона, -- рассказывает Виктор Викторович. Среднероссийские показатели -- 0,25 "квадрата" на человека, хотя в развитых европейских странах, а также в США, Канаде, Китае ориентиром является один квадрат на человека".

По мнению Вашкялиса, для резкого увеличения объемов строительства жилья нужен соответствующий платежеспособный спрос. В современных условиях приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов способны от 6 до 10% семей, однако улучшить свои жилищные условия желали бы 77% граждан.

-- Ипотека совершенно недоступна для граждан Иркутской области со средним достатком, -- считает Виктор Вашкялис. -- Средний заработок жителей региона составляет около семи тысяч рублей. При нынешних процентных ставках и ценах на жилье об ипотеке можно только грезить.

Начинать надо не столько с разработки или усовершенствования системы ипотечного кредитования, сколько с удешевления строительства. В Иркутской области существуют реальные возможности для этого снижения. Все они обозначены в проекте программы развития жилищного строительства и рынка доступного жилья на 2005-2010 гг.

В первую очередь снизить стоимость строительства возможно за счет развития в регионе базы строительных материалов. На сегодняшний день около 57-60% себестоимости новостроек составляют расходы на строительные материалы. Некогда в Иркутской области существовала мощная база по производству стройматериалов, однако ныне в регионе из собственных материалов используется только железобетон, кирпич, цемент, все остальное завозится из других регионов или из-за рубежа.

Между тем в Приангарье есть богатые месторождения гипса, глины и других полезных ископаемых. Одно из первоочередных направлений -- производство теплоизоляционных материалов. Для их производства используется кварцевый песок (базальт), залежи которого также имеются на территории области.

Сейчас теплоизоляционные материалы производит Новомальтинский завод строительных материалов, однако их качество пока не соответствует необходимым стандартам.

В Иркутской области необходимо развивать и производство стеновых материалов, в частности, ячеистых- и пенобетонов, -- считает Виктор Вашкялис. В Иркутске есть фирмы, занимающиеся производством ячеистого бетона, однако большие партии этого стройматериала завозятся из Новосибирска, поскольку иркутская продукция не отличается стабильными качественными показателями.

Кроме этого, большое внимание необходимо уделять и деревянному домостроительству. Иркутяне привыкли считать, что деревянное здание -- это очень ненадежный, "не престижный" дом. Однако как не в нашем богатом лесом регионе развивать деревянное домостроение.

-- Необходимо переубедить граждан, которые считают деревянные дома ненадежными, -- рассказывает Вашкялис, -- тем более, что в последние годы разработана технология, которая позволяет предохранить деревянные здания от сгорания и быстрого гниения.

Не слишком лучезарна в Иркутской области и ситуация с производством цемента. Если объемы полностью покрывают спрос строительной отрасли региона, то по качественным характеристикам продукт "Ангарскцемента" находится "на пределе необходимого уровня". Предприятие производит цемент марки 500, а современное строительство, ориентированное на высотные дома, требует более прочного материала -- марки 700, 800, 1000 и 1200.

Немалую долю в себестоимости новостройки составляют и современные отделочные материалы. Прорывом в этой сфере может стать строительство завода по производству гипсокартона в Иркутской области. По словам Вашкялиса, на стадии обсуждения находятся документы о покупке немецкой фирмой Knauf месторождения гипса в Усть-Ордынском бурятском автономном округе. Гипс, добытый на данном месторождении, немецкие специалисты планируют перерабатывать на территории Иркутской области. В настоящее время уже определено место для строительства завода по производству гипсокартона -- это город Усолье-Сибирское. Сроки окончания строительства завода зависят от реализации Ковыктинского газового проекта.

Немецкие специалисты ждут, когда в регион придет ковыктинский газ, хотя, возможно, строительство начнется и раньше. Первоначально планировалось использовать привозной газ, может быть, немецкая сторона вернется к первоначальным планам, -- отметил исполнительный директор. Прогнозируемые сроки окончания строительства завода -- 2007 год. Сейчас фирма Knauf имеет около 130 заводов по всему миру, на которых используются самые современные технологии. Включение в эту сеть столицы Приангарья позволит значительно продвинуть вперед строительную отрасль региона.

Кроме развития местной базы стройматериалов, удешевить строительство можно и за счет разработки и использования экономичных проектов. По мнению исполнительного директора Союза строителей, около 70% жилья должны предназначаться для категорий семей со средними доходами. Это должны быть не так называемые "элитные" дома, а типовые. Площадь социальной нормы жилья на человека -- 33 кв. метра, на двоих -- 42 кв. м.

-- После отмены обязательных норм и правил строительства архитекторы получили полную свободу: они гонятся за красотой и совершенно не думают о максимальном использовании площади, -- отметил Вашкялис. Между тем именно такое, типовое, жилье должно строиться по программам "Молодым семьям -- доступное жилье" и "Переселение граждан из ветхого жилого фонда" для реализации через ипотеку.

Кстати, ветхий жилой фонд -- отдельная тема в проекте программы. Сегодня в Иркутске существует масса жилых домов старых серий. По проекту, время их действия -- 100 лет. Простояли они в среднем около 40 лет.

-- Если регулярно и своевременно проводить реставрацию и реконструкцию этих зданий, то дома достоят свой срок в хорошем состоянии, -- отмечает Вашкялис. -- Однако если эти работы не проводить совсем, то можно потерять эти ресурсы, и тогда нам придется думать не о том, чтобы помочь приобрести жилье тем, кто нуждается в нем сегодня, но и расселять граждан из домов, пришедших в негодность.

Сегодня в Иркутске разработан проект мансардного строительства, который предполагает достройку дополнительных этажей, что позволит обеспечить сравнительно недорогую жилплощадь. Однако пока этот проект продвигается довольно медленно. Программа содержит пункт о принятии "Постановления о ремонте и реконструкции жилья".

Более того, по мнению Вашкялиса, в течение 2005 года необходимо подготовить Закон "О строительстве в Иркутской области" или пакет таких законов, который регламентировал бы вопросы развития градостроительства, экологии и сохранения природной и исторической среды, но вместе с тем учитывал интересы населения и строителей.

Анастасия ГУЛА


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные