Сегодня: 14.12.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 14 декабря 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

БИЗНЕС-ЛАНЧ


СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ:

От подвала до мансарды. Интервью с Петром Ворониным.

Сегодня жилищно-коммунальное хозяйство оказалось в новых условиях, к ней стали проявлять интерес представители частного бизнеса. Пилотные проекты в Ангарске признаны успешными. Сегодня управляющие компании уже созданы и успешно работают в 14 территориях Иркутской области. Сегодня они обслуживают около восьми миллионов квадратных метров жилья. Но значит ли это, что реформа жилищно-коммунального хозяйства состоялась? Нет -- считает заместитель администрации губернатора Иркутской области Петро Воронин. Это только первый шаг. Что нужно делать дальше и возможны ли в принципе кардинальные перемены в системе ЖКХ? Что такое настоящий рынок жилья и жилищно-коммунальных услуг и существует ли он в России? Ответы на эти вопросы -- в интервью Петра Воронина.

-- Петр Александрович, в течение последних нескольких лет в системе ЖКХ -- по крайней мере на территории Иркутской области -- произошли серьезные изменения. Можно ли говорить о том, что реформа состоялась?

-- Ни в коем случае. Да, частник пришел в этот бизнес -- это состоявшийся факт. Но до тех пор, пока речь идет только о создании частных структур, которые заменяют существующие РЭУ, ЖЭКи и так далее, без изменения жилищно-коммунальных отношений в целом серьезных положительных сдвигов в этой сфере не будет. Да, мы создали условия для работы частного бизнеса на уровне эксплуатации жилого фонда. Но куда важнее -- создать условия для управления в сфере недвижимости. Только создание настоящей системы управления жилым фондом будет означать успех реформы ЖКХ.

Что такое система управления в ЖКХ? Это эксплуатация жилого фонда, причем качественная. Это создание условий для уменьшения затрат, связанных с эксплуатацией. Создание предпосылок для более длительных сроков эксплуатации инженерных систем. Это первый, самый простой уровень системы. Он реализуется на территории области уже сейчас. Но пока этим и ограничивается. Дальше я буду говорить о вещах, которыми наши управляющие компании пока не занимаются. Но должны будут рано или поздно начать заниматься! Это капитальный ремонт, реконструкция и санация зданий. Проведение маркетинговых исследований, составление соответствующих бизнес-планов и, скажем, строительство мансардных этажей.

-- Вот об этом стоит поговорить подробнее. Строительство мансардных этажей -- вопрос давно назревший для больших городов, но совершенно -- даже на уровне Иркутска -- нерешаемый. Очевидно, именно управляющие компании способны будут взять на себя решение подобных задач?

-- Совершенно верно. Есть такие понятия -- физического и морального износа зданий. В ситуации физического износа капитальный ремонт или реконструкцию надо делать только потому, что все вышло из строя, разрушается. Но бывает, что инженерные конструкции, планировка и все остальное устарело морально. Скажем, система внутренней разводки отопления у нас постоячная, а можно делать горизонтальную. Мы привыкли использовать стальные или чугунные трубы, но уже есть масса других материалов -- металлокерамика, пластик, металлопластик. Планировка, качество отделки -- все это может быть реконструировано.

Однако нужно иметь в виду, что в разных домах живут люди с разным достатком. Если в доме живут люди с невысокими заработками, для них важно, чтобы с них брали меньшую плату. Если в доме сконцентрированы жильцы с высокими доходами, их не нужно ограничивать тем перечнем услуг, который получают все остальные. Они заинтересованы в получении дополнительных услуг -- начиная от замены металлических труб на пластиковые и вплоть до организации охраны.

Но и это еще не есть настоящая система управления. У нас в стране проводилось много всяких реформ -- экономики, образования, ЖКХ... Почему многие из них не состоялись? Часто неправильно ставилась цель. Я постараюсь сформулировать цель реформы ЖКХ. Это создание сбалансированного рынка жилья и жилищно- коммунальных услуг. У нас есть рынок жилья? Фактически нет. Рынок должен отвечать нескольким условиям. Например. Мне нужна квартира с определенными параметрами -- я ее найду. Я могу легко снять квартиру -- хоть на месяц, хоть на пять лет. И не обязательно у тех, кто сам владеет ею, выехал летом на дачу и временно сдает. На рынке должно быть предложение от тех, кто владеет не одной, а десятком, двумя, сотней квартир. Сегодня ни в Иркутской области, ни в других регионах России таких возможностей нет. У нас есть только "купи-продай", причем иногда квартиры покупают только затем, чтобы вложить деньги. Вот почему у нас так высока стоимость жилья.

Государство решительно отдало все в руки строительных компаний. Они являются застройщиками, заказчиками, подрядчиками и продавцами. Представьте, что я строю дом: я могу построить дом с небольшими -- по 30 квадратных метров по типу семейного общежития -- дешевыми квартирами. Но я могу построить и другой дом -- с башнями и колоннами, с элитными апартаментами. Что я буду строить? Конечно, с башнями. Потому что мне проще продать несколько дорогих квартир по высокой стоимости, чем много дешевых. Я его и построю быстрее, и продам выгоднее.

-- Между тем, судя по ситуации на вторичном рынке, где однокомнатные квартиры стоят несоизмеримо дорого, спрос существует именно на малогабаритное жилье...

-- Спрос есть, а предложения нет. Дешевые квартиры строить дольше, мороки больше, а прибыль будет меньше, так как задирать цены на такие квартиры невозможно. У нас сегодня целенаправленно строятся дорогие квартиры -- двухуровневые, с двумя туалетами и так далее -- для имущих людей.

Идем дальше. Человек строит дом, которым не собирается управлять. Конечно, он не будет выкладываться, делая качественную разводку и другое оборудование. Как следствие -- качество строительства сейчас хуже, чем было во времена Советского Союза. Внешне отделывать научились -- для этого привлекают китайцев. А все, что касается элементов строительной конструкции, -- все делается очень плохо. Допускаются элементарные нарушения, которые потом обернутся, как минимум, бытовыми проблемами.

А если бы я сам строил дом и потом этим домом управлял и сдавал его в наем? Чтобы потом окупить его, я должен построить дешевое, качественное, удобное жилье. С эксплуатационной точки зрения дом должен быть как можно менее затратным -- чтобы мне было выгодно сдавать его. А людям должно быть выгодно снимать у меня квартиры. Или не у меня, а у моего конкурента. Не нравится жильцам физиономия моего управляющего домом -- все собрались и переехали на соседнюю улицу. Как во всем мире, где 60% граждан не имеют собственного жилья и свободно переезжают с места на место.

Если у нас на рынке не появится возможности социально- коммерческого найма, причем не на уровне "бабушка сдает", а на уровне государственном, у нас не будет настоящего рынка жилья, и цены на квартиры будут по-прежнему неоправданно высокими.

-- Давайте вернемся назад, в настоящее. Сегодня люди только начинают осознавать пользу частного бизнеса в системе ЖКХ. Как сделать так, чтобы они уже на первых порах не разочаровались в управляющих компаниях, не заговорили о том, что и в этой сфере "хотели как лучше, а получилось как всегда".

-- Как только мы создадим систему, люди поймут, кто на самом деле в состоянии решить их коммунальные проблемы. У меня, к примеру, подвал затоплен -- я хожу жалуюсь в ЖЭК, в муниципалитет. Подвал почистят, через два месяца -- то же самое. У меня болит голова, штукатурка сыпется, комары закусали... Когда я пойму, что, собственно говоря, муниципалитет здесь ни при чем, я соберу жильцов своего дома, мы посовещаемся и обратимся в управляющую компанию. Смотришь, через 3-4 месяца все, что, по словам слесарей и сантехников ЖЭКа было невозможно исправить, уже исправлено. Конечно, люди поверят этой управляющей компании. Но прежде она должна грамотно выстроить собственную внутреннюю систему. Как это сделать?

Остановимся на том же подвале, техническое состояние которого, к слову, должно быть идеальным. Существует такое понятие -- коррозия труб. В какой-то из квартир протекает смеситель -- капает, капает. Достаточно 2-3 таких смесителя -- и весь стояк плюс разводка будут в капельках воды. Начинается активная коррозия. Что нужно сделать, чтобы избежать ее? Пройти по всем квартирам и проверить все смесители. Покрасить трубы и поставить изоляцию. Подвал закрыть, чтоб никто там не лазил. Все. Труба стоит 40 лет. Этими вещами занимается один человек -- хозяин дома или управляющий домом. Он, кроме того, прекрасно знает, что существует не только внешняя, но и внутренняя коррозия труб. Чтобы ее не было, нужно не спускать воду по окончании отопительного сезона, а оставлять в системе. Это увеличивает срок эксплуатации труб в шесть раз. Я уже не говорю, что задвижку надо ставить не клиновую стальную, которую пять раз закрыл -- и выкидывать можно, а ту, которая 20 лет будет открываться и закрываться. И еще масса технических моментов. Надо управлять этими процессами, а не тупо эксплуатировать.

Выходим из подвала в подъезд. Хозяин дома должен поставить такую входную дверь, чтобы ее не сломали на второй день или через месяц. Его задача не менять плохие двери, а сразу поставить хорошие -- чтобы они не ломались. Это тоже управление, а не простая эксплуатация.

-- Теперь объясните, кто такой "хозяин дома" и как его заставить по-настоящему, а не для отвода глаз заботиться о состоянии труб?

-- Хозяин дома -- это частный предприниматель без образования юридического лица, с которым управляющая компания заключает договорные отношения. А управляющая компания, в свою очередь, это некая система частных предпринимателей. Вот он, малый бизнес, о развитии которого у нас говорят уже не один год и даже не один десяток лет. Хозяин дома, чтобы по-настоящему следить за трубами и за входной дверью, должен получать зарплату по нескольким статьям. 700 рублей -- это минимальная оплата труда по Трудовому кодексу. Плюс 15% от квартирной платы своих жильцов -- если он собрал все коммунальные платежи (10% -- если собрал 90%, ноль -- если собрал 70%). Плюс доплата за экономию: если ему положено тратить на содержание квадратного метра 26 рублей, а он тратит всего 22 рубля (дверь у него не вышибают, она 6 лет стоит, подъезд покрасил -- 5 лет без проблем), то, по установленному между управляющими компаниями соглашению, он имеет право получать 30% от этой экономии. Это большие деньги.

И вот здесь начинается конкуренция. Между управляющими компаниями: люди вправе выбирать не ту, которая расположена рядом, а ту, которая хорошо работает -- хоть из соседнего города приглашать. Между хозяевами домов: компания не будет держать у себя управдома, который собирает 60% квартплаты. И далее -- между слесарями, сантехниками, которым никто уже не платит за элементарное нахождение на работе в трезвом состоянии...

-- Чего не хватает сегодня в России, чтобы довести до конца реформу в одной сфере -- в ЖКХ?

-- Не хватает еще очень многого. Должны быть полновесные ограничения, в том числе -- антимонопольные, на рынке производства и поставки товаров и услуг для ЖКХ. Скажем, Иркутскэнерго. Оно создало свою энергосбытовую компанию и само собирает с населения деньги за тепло. Это категорически неверно, нет в цивилизованных странах таких прецедентов. Сегодня Иркутскэнерго выдает технические условия для приборов учета и одновременно принимает эти приборы учета на коммерческий учет. Одна компания в Ангарске три года назад поставила девять приборов учета. Все эти три года их не принимают на коммерческий учет. Хотя все технические условия, которые предложило само Иркутскэнерго, соблюдены. И никакой возможности повлиять на Иркутскэнерго не существует. Прокуратура говорит, что это не ее дело. Антимонопольный комитет заявляет, что постановка на коммерческий учет не является монопольным видом деятельности. Монопольный вид деятельности -- это производство электроэнергии, а учет -- нет.

-- В том-то и дело. Не смогут управляющие компании победить Иркутскэнерго и другие подобные структуры. Невозможно реформировать одну отдельно взятую отрасль...

-- Я думаю, что смогут. Конечно, для этого нужны дополнения к законодательству. И они появятся.

-- Вы в это верите? В то, что будут дополнения к законодательству, что Госдума будет этим заниматься, президент будет это подписывать? Вы верите?

-- Обязательно. Смысл прост. Пока не началась реформа, ЖКХ занимались все -- прокуратура, государственные органы. Бесполезно. Трубы текли, котлы не работали, жильцы замерзали, сантехники пили. Здесь хороша аналогия с продовольственным рынком. Пока не были введены рыночные рычаги -- были талоны, очереди, дефицит. Этой проблемой занимались все уровни власти. Ничего не помогало. Сейчас наш продовольственный рынок ничем не уступает западному, а против некоторых стран даже выигрывает. В ЖКХ -- то же самое. Прокуроры им занимаются. Заместителей губернаторов в некоторых регионах в тюрьму сажают. Это будет продолжаться до тех пор, пока не появится реально сбалансированный рынок жилья. А он непременно появится.

-- Хорошо, я вам верю. А какие опасности есть на этом пути?

-- Главная опасность -- пойти в этот рынок не до конца. После 1 ноября 2007 года прекратится бесплатная приватизация жилья. Останется, предположим, 20% неприватизированного жилого фонда. Я считаю, что они должны быть переданы в собственность управляющих компаний, которые получат возможность таким способом капитализироваться, вносить этот жилой фонд в банки в качестве залога и получать финансово-кредитные ресурсы на проведение капитального ремонта, реконструкции, строительства мансардных этажей...

-- Некоммерческое партнерство управляющих компаний создается для того чтобы защищать интересы управляющих компаний? Или чтобы защищать интересы жильцов?

-- И тех, и других. Если у нас, в Иркутской области, не возникнут сильные управляющие компании, работающие в условиях общей идеологии, которая, кстати, не исключает конкуренции, то... свято место пусто не бывает. Придут москвичи или, может быть, уральцы -- из Екатеринбурга. Они придут с деньгами, соберут жильцов ста домов, покажут красивый ролик, пообещают послезавтра снизить цены. А все ли сделают так, как обещают? Это вопрос.

-- А, может, они лучше сделают?

-- Может. Но ведь Некоммерческое партнерство может проверить, что за ребята пришли, что у них за спиной. Не обманули ли они до того жителей пары сотен домов в двух-трех других городах? Некоммерческое партнерство должно служить неким гарантом для людей.

Елена ВЕСЕЛКОВА

27.07.05


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные