Сегодня: 24.02.19
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 24 февраля 2019 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА


"ЧЕРНАЯ ДЫРА" МОЖЕТ ПРИНОСИТЬ ДОХОД

В Ангарске жилищно-коммунальное хозяйство частично отдали в частные руки

Жилищно-коммунальная сфера -- одна из величайших российских монополий. Сеть муниципальных ЖЭКов, РЭУ и ДЭЗов охватывает всю страну. И хотя еще в середине 90-х стало очевидно, что она дышит на ладан, растянувшаяся на годы коммунальная реформа не затронула основ ЖКХ. Власти разных уровней говорят о том, что главная задача реформы не увеличение тарифов, а улучшение качества услуг. За счет чего это должно происходить, мнения расходятся. Одна из предлагаемых альтернатив -- разрушение монополии и допуск в игру частных предпринимателей.

В Иркутской области этот вопрос приобрел особую актуальность с июля прошлого года. Тогда мэрия Ангарска решилась на эксперимент и пустила в закрытую систему так называемые управляющие компании. Сегодня их действует уже четыре: три частные и одна муниципальная. Власти Иркутска относятся к эксперименту скептически. В городской администрации полагают, что кроме ЖЭКов качественно выполнять эту работу не сможет никто.

НУЖЕН ЛИ ЧАСТНИК ЖКХ?

Один из наиболее часто выдвигаемых аргументов иркутской мэрии против участия частников в ЖКХ заключается в том, что предприниматели отказываются брать старые районы, где система отягощена массой проблем и требует больших вложений. В частности, такое мнение не раз высказывал Владимир Якубовский.

В Ангарске из четырех управляющих компаний две действительно работают в достаточно новых районах, где дома оборудованы лифтами и мусоропроводами. Но про территории остальных такого не скажешь.

Управляющая компания «Дост» работает в микрорайонах 15 и 15А. В ее ведении находится 38 домов, то есть 235 подъездов или 4398 квартир. Это удаленный от центра район, не очень престижный, малопривлекательный и неблагополучный. Основная масса домов -- серые панельные пятиэтажки постройки 1970-76 гг. Бедные оголенные дворы, болотистая местность, а значит, неизбежная сырость. Управляющая компания начала работать здесь в июле прошлого года. В сентябре был проведен опрос жителей для выявления наиболее острых проблем. Жильцы жаловались в первую очередь на грязь в подъездах, парящие подвалы, отсутствие детских площадок и скамеек, шум в вечернее время, отсутствие освещения.

За прошедшие полгода было отремонтировано 40 подъездов. Все подвалы осушены, приведены в порядок и оборудованы железными дверьми. Налажена работа слесарей и дворников. Во время месячника санитарной очистки города в порядок приведены почти все дворы, покрашены «малые формы» и т.п. В большинстве домов установлены теплосчетчики. Для обеспечения охраны жителей управляющая компания подписала договор с охранным агентством. Дополнительные десять рублей в месяц позволят каждому жителю района в любой день с 22.00 до 04.00 обратиться за помощью к профессиональным охранникам. МУП управляющая компания «Центр» работает в старых районах Ангарска, правда, более благополучных и обустроенных. Но все их 126 домов уже достигли почти полувекового возраста. Судя по отзывам жильцов, еще год назад состояние подъездов и подвалов было несравнимо с тем, что можно увидеть сегодня. Все подъезды запираются на ключ, чтобы уберечь декоративную покраску и цветы на подоконниках лестничных клеток. Во дворах постоянно красят и белят бордюры. Для того чтобы сохранить это благолепие, планируется установить видеокамеры на крышах домов. МЕХАНИЗМ В ДЕЙСТВИИ

Управляющая компания «Дост» имеет четырех частных предпринимателей-управдомов. Квартплата делится на две части: 10% остается у копании на общетерриториальные нужды, 90% поступает в распоряжение управдомов. На эти средства они обслуживают вверенную им территорию. Все вопросы, начиная от найма персонала и заканчивая распределением средств на ремонт, относятся к их полномочиям. Управляющая компания занимается закупкой стройматериалов и краски для всей территории, а также осуществляет контролирующие функции. При неэффективной работе управдома «его» дома передаются другому.

Управдом решает, какое количество штатных единиц будет работать на его территории. Система оплаты сдельная. Каждый получает зарплату, соответствующую объему выполненной работы. В случае, если сотрудник выполняет работу двух-трех человек, штат сокращается, а его заработок увеличивается.

Один из местных управдомов -- Лидия Вяткина -- нашла эффективный способ работы с должниками и одновременно метод экономии. Она предлагает отрабатывать долги по квартплате в качестве дворников, слесарей, маляров. Некоторые, погасив таким образом накопившиеся 5-10 тысяч, остаются на постоянной работе.

В «Центре» частные предприниматели, отвечающие за территории, называются «хозяевами дома». Суть их работы и уровень полномочий такие же, как у управдомов «Доста». Бывший штат слесарей, электриков и дворников (пять бригад) местного ЖЭКа постепенно распределился по подрядам четырех частных организаций. На «хозяев домов» ложится весь объем обслуживающих работ, начиная от закупки материалов и заканчивая ремонтом. В руках управляющей компании остаются лишь контроль и распределение финансов. Первым следствием этого явилось разукрупнение бывшего ЖЭКа, так как отпала нужда, например, в отделе снабжения или в ремонтных бригадах.

На территории «Центра» существует еще одна ступень между управляющим и жильцами. Это так называемые старшие по подъезду. Чаще всего их роль достается пенсионерам, которые подчас добровольно берут на себя эти функции. Старшие по подъезду занимаются организацией ремонта, уборки и т.п. в собственных подъездах, а также следят за порядком. В качестве оплаты квартплата для них уменьшается на 50%. Если «старший» берет на себя функции сборщика долгов по квартплате, то его льгота увеличивается вплоть до 100%. Главный движущий фактор в системе управляющих компаний -- это конкуренция: внутри самих компаний, между ними, между ними и ЖЭКами.

-- Раньше если слесарь работал неэффективно, я никак не мог на него воздействовать, -- говорит Михаил Дресвянский, глава МУП Управляющая компания «Центр» и бывший председатель ЖЭКа ╧5, -- если я грозил ему увольнением, он знал, что без особых усилий найдет себе работу в другом ЖЭКе. И самое главное -- кого бы я взял на его место? Точно такого же балбеса. Сейчас они все зашевелились. Тот, кто больше и эффективнее работает, стал хорошо зарабатывать. Сдельная оплата -- это единственное, что может стимулировать человека быстро и качественно выполнять работу.

С другой стороны, любой «хозяин дома» или управдом также находится под воздействием этих стимулов. Его заработок составляют либо проценты от квартплаты, либо фиксированные суммы за определенные объемы работы. В его интересах применение более качественных красок и стройматериалов, чтобы сократить свои расходы на будущий год. Также он может увеличить доход, взяв на себя выполнение части обслуживающих работ. Тем более, что некоторые из «хозяев домов» и управдомов пришли на свои места из бывших ЖЭКов. НУЖНО

ЛИ ЖКХ ЧАСТНИКАМ?

Пока оборот финансов в частных ЖКХ осуществляется по принципу «работаем на будущее». Все полученные деньги идут на восстановление и укрепление системы. Тем не менее в перспективности этих вложений предприниматели не сомневаются.

-- Потенциально это бизнес, -- считает Владимир Пасечников, директор управляющей компании «Дост». -- Нужно четко разделять понятия «эксплуатация» и «управление». Эксплуатация строится по принципу круговорота денег: рубль взял, рубль вернул. Что мы понимаем под управлением? Это умение распоряжаться жилищным фондом так, чтобы он приносил прибыль. Работа затратная, проблемная, связанная с определенными рисками. Но когда все первоочередные ремонты проведены, наступает момент, когда жилой фонд может приносить прибыль. Когда восстановление заканчивается, поступающие средства направляются уже по меньшему количеству расходных статей. Мы получаем тот процент экономии, которым уже можем распоряжаться.

На какие источники прибыли в ЖКХ сегодня делают ставку «пилоты»? Первое -- это энергосбережение. Уже сегодня в большинстве домов, находящихся в управлении частников, установлены теплосчетчики. Применяются и другие методы экономии энергетических ресурсов. Идет регулировка подачи тепла в жилое здание. По договоренности с мэрией Ангарска 50% сэкономленных сумм идет на улучшения быта в районе, а 50% становится прибылью компании.

Вторая возможность получения дохода -- это эффективное использование прилегающих территорий, мест общего пользования, подвалов. При согласии жителей там можно организовать платные автостоянки, парковки, уличные кафе. Эти услуги пользуются постоянным спросом.

Третья доходная статья основывается на проведении капитального ремонта, соединенного с реконструкцией. Муниципалитетом на капремонт выделаются определенные суммы. Если управляющие компании их получат, они смогут провести реконструкцию старых зданий с надстройкой дополнительного мансардного этажа. Постройка мансарды не требует таких вложений, как полноценный этаж. И она будет пользоваться спросом в качестве недорогого жилья, помещения для офисов и т.п. Продажа и сдача в аренду дополнительных площадей вернут затраченные средства в городской бюджет и станут потенциальным источником дохода для компании.

Помимо перечисленных способов получения прибыли существуют и другие, косвенно влияющие на доходы компании. Например, видимый эффект улучшения качества проживания. По словам ангарских риэлторов, с приходом в район управляющей компании жилье заметно дорожает. Все мероприятия, способствующие улучшению условий проживания, повышают и стоимость квадратных метров. Это касается как самих домов, подъездов, подвалов, так и благоустройства дворов. Повышение престижности района способствует постепенному обновлению проживающего в нем контингента. Это, в свою очередь, обусловливает формирование благополучной репутации района, что обеспечивает стабильный рост цен на квартиры.

АНГАРСКИЙ НЮАНС

Ангарская система ЖКХ не совсем идентична иркутской. Там действует дифференцированная система оплаты. За воду, тепло и электроэнергию жители рассчитываются непосредственно с поставщиками. В ЖЭКи идет только квартплата, которая включает выплаты за квадратные метры, очистку стоков, вывоз отходов, в некоторых случаях -- уборку лестничных клеток, пользование лифтом и мусоропроводом. Это разделение помогло избавить ЖЭКи от бремени задолженности перед поставщиками-монополистами. Михаил Дресвянский считает «кабальные» договоры с ними главной проблемой старых ЖЭКов. Поначалу именно опасения по поводу неподъемного груза «дебиторки» удержали его от перехода к частной деятельности. Теперь перспективу отделения от муниципалитета он считает не только приемлемой, но и выгодной.

-- Сегодня мы избавлены от необходимости вести переговоры с поставщиками и доказывать, что мы не потребляем то количество калорий, которое они нам приписывают. Установка приборов учета и другие энергосберегающие мероприятия позволяют осуществлять значительную экономию. Сегодня уже можно утверждать, что ЖКХ может не только работать рентабельно, но и приносить доход. Кроме этого, новый Налоговый кодекс создал для предпринимателей, рискующих заняться ЖКХ, все условия. Теперь не надо платить кучу налогов. Есть только один налог. Что еще надо? Но эта льгота распространяется только на предприятия, имеющие не менее 25% частного капитала. У нас 100% муниципальный капитал, и мы не можем пользоваться этой льготой. Поэтому я думаю, что в скором времени мы также станем частным предприятием.

ПЕРСПЕКТИВЫ И ВАРИАНТЫ

Конечно, привлечение предпринимателей в жилищно-коммунальный комплекс не является панацеей от разрухи. Главный эффект от вступления частников в эту сферу состоит в создании конкурентной среды.

У частных предпринимателей есть специфические методы работы, которые дают им преимущества перед госструктурами. Это вовлеченность и материальная заинтересованность жителей районов, ответственность конкретных лиц за порядок на территориях, материальные стимулы поддержания порядка, привлечение только эффективных работников, сокращение расходов за счет повышения производительности. Реальная возможность получения прибыли является лучшим стимулом для повышения качества. Она же предполагает и наличие жесткого контроля за ситуацией.

Система ЖКХ сегодня обладает достаточным потенциалом для развития управленческих возможностей. Если, конечно, в ситуацию не вмешаются непредвиденные обстоятельства. К сожалению, это представляется вполне возможным из-за состояния жилого фонда. Впрочем, если управляющие компании получат средства на ремонт от муниципалитета в ближайшее время, этот риск существенно сократится.

При грамотном управлении и первоначальных инвестициях ЖКХ способно дать устойчивый доход для управляющей компании. Возможно, поэтому в последнее время эта сфера вызывает интерес РАО «ЕЭС» и «Газпрома». Но их приход на этот рынок чреват новой монополизацией.

Как показывает практика в том же Ангарске, реально и эффективно в ЖКХ может работать как традиционная система, так и новаторская. Те методы, которые применяются частниками, в основном доступны и ЖЭКам. В этом свете наиболее эффективной системой для крупного города представляется сочетание частных и муниципальных компаний. Существующая конкуренция стимулирует повышение качества услуг и экономию средств. Благодаря этому ЖКХ может стать не «черной дырой» в городском бюджете, а дополнительным источником доходов. Странно, что при равных условиях иркутские ЖЭКи не способны наладить работу по «ангарским» принципам и давать те же результаты. Задолженность, на которую ссылаются представители системы, вряд ли уменьшится в ближайшие годы. Тем не менее общий объем коммунальных платежей по муниципальному жилому фонду Иркутска за прошедший год вырос с 59 млн. руб. в июле 2002 г. до 112 млн. в марте 2003 г.

Александра РОКИЦКАЯ


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные