Сегодня: 20.02.18
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 20 февраля 2018 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА


ХОРОШО ИМЕТЬ ДОМИК В ПОСЕЛКЕ

Коттедж без проекта -- деньги на ветер

Десять лет назад наша страна решила жить по законам западного общества. Одной из отличительных черт капиталистической культуры, на которую мы стали равняться, было наличие значительного количества домовладельцев. В советское время частное домовладение у нас присутствовало, но в узком, элитарном диапазоне. Свой загородный дом -- имеется в виду не деревенская изба, а коттедж -- в СССР был прерогативой сильных мира сего. Номенклатурщики и признанная интеллигенция владели как квартирами, так и домами. Основная же масса населения довольствовалась сначала прелестями коммунального быта, потом -- благословенными «хрущевками». Поэтому к началу вольных девяностых у нас в стране практически отсутствовали традиция, опыт и культура частной малоэтажной застройки.

ЧТО ИМЕЕМ -- ТО И СТРОИМ

В Иркутске к настоящему моменту сформировался достаточно большой сектор новой частной застройки. В самом городе официально коттеджных поселков немного. Большая их часть относится к Иркутско-сельскому району. При этом многие из них -- Молодежный, Ново-Иркутский -- находятся практически в черте города.

Сегодня факт принадлежности к городу или району является одним из наиболее проблемных пунктов в жизни домовладельцев. До сих пор ведутся споры о том, в чьем ведении должны находиться коттеджные поселки. Жители Молодежного пытаются добиться того, чтобы их передали городу. Желание вполне обоснованное, если учитывать, что в поселке отсутствует своя инфрастуктура. Нет ни детского сада, ни поликлиники. А жители поселка Падь Топка, официально относящегося к городу, наоборот хотели бы перейти в разряд сельских жителей. Поселок достаточно обустроенный, находится в черте города -- проблем с инфраструктурой не возникает. А статус сельских жителей позволяет экономить на коммунальных платежах. Вопрос принадлежности имеет и еще одну сторону. В процессе подготовки генерального плана города «Иркутскгражданпроект» сделал анализ пригородной застройки. На нем наглядно проявилось то обстоятельство, что поселки буквально зажали Иркутск в кольцо. Расширять городское строительство фактически некуда. В ближайшее время планируется вынести этот вопрос на депутатские слушания. Неясность статуса в значительной степени отразилась и на эстетической стороне. Внешний вид большинства поселков вызывает в лучшем случае вздох сожаления. Иркутские частные владения имеют мало общего с тем образом, который мы вынесли из западных фильмов. Асфальтовые дорожки, газоны, аккуратные лужайки в наших краях являются редкостью. Большая часть подъездных дорог напоминает о традициях русского сельского пейзажа. Если на улице есть строящиеся дома (а они есть почти всегда), рядом неизбежно появляются груды мусора. Но и без этого «добавления российской действительности» поселки выглядят уныло. Как правило, у них нет внешнего озеленения кроме чудом выживших во время вырубки деревьев. Отсутствует уличное благоустройство. Зато в изобилии наличествуют огромные заборы, отнюдь не украшающие внешний облик улицы.

Обилие башенок и других вычурных деталей, по мнению преподавателя факультета архитектуры и дизайна ИрГТУ Виктора Картопольцева, делает наши коттеджные поселки не более чем «пародией на Европу».

-- Почти все поселения производят впечатление хаотичной, бездумной застройки, -- считает Картопольцев. -- Пестрота, неравномерность, массивность, доминирование красного кирпича. В самых первых поселках очень много типичных, похожих одно на другое строений. С ними соседствуют аляповатые хоромы в духе анекдотов про новых русских. Приятные глазу дома тоже есть, но встречаются они крайне редко. Найти хотя бы небольшую группу зданий, имеющую эстетичный вид, невозможно. Ни один поселок не создает ощущения целостности. Многие поселки отягощены долгостроями. ОТ ЧАСТНОГО К ОБЩЕМУ

Когда процесс массовой индивидуальной застройки только начинался, на уровне государства был провозглашен очень красивый лозунг -- «Каждому человеку по индивидуальному жилью». Для его подкрепления власть щедрой рукой раздавала большие наделы под частное строительство различным кооперативам и товариществам. Таким образом, большая часть земель, на которых сегодня находятся поселки, была получена домовладельцами практически бесплатно.

Такая щедрость имела весьма неоднозначные последствия. Многие люди в начале девяностых ринулись в частное строительство, не сопоставив свои финансовые возможности с реальными расходами. В результате многие коттеджи так и остались недостроенными.

Выделение земли и громкие лозунги оказались единственным шагом государства в направлении частной застройки. Они не были подкреплены никакими законами и нормативными актами. Для решившихся на строительство жилья граждан не было предусмотрено никаких льгот, кредитов или иной помощи. В итоге большинство кооперативов и товариществ постепенно развалились. Общие планы застройки канули в небытие. Оставшиеся владельцы земли стали строиться кто во что горазд. Некоторые застройщики, столкнувшись с непредвиденными финансовыми сложностями, оставили свои участки с недостроенными домами «до лучших времен». Другие ограничились возведением построек дачного типа.

ЗАПАДНЫЙ ОПЫТ

В США целостность внешнего вида поселка создается за счет того, что все его жители имеют примерно одинаковые финансовые возможности. Своеобразным фильтром, позволяющим проводить такой отбор, является стоимость земли под застройку. Там есть поселки разного уровня, стоимость участка в которых зависит от его величины, престижности, природы, наличия достопримечательностей и удаленности от города. В США никому не придет в голову строить дешевый дом на дорогой земле. У нас же каменные многоэтажные хоромы вполне могут соседствовать с деревянными «избушками на курьих ножках».

Выделение земли под частную коттеджную застройку было плохо продумано и на местном уровне. Нормальный порядок вещей таков: на выделяемую под поселок территорию проводят электрические, телефонные и канализационные сети. Создается проект застройки, в котором учитывается необходимая инфраструктура -- магазины, детские сады и т.д. Только потом на его основании начинается застройка. У нас процесс пошел с конца. Выделили землю под строительство, и лишь потом встал вопрос о сетях и инфраструктуре, который до сих пор решен отнюдь не везде.

ОТ ОБЩЕГО К ЧАСТНОМУ

Было бы несправедливо в отношении проблем частной застройки пенять только на отсутствие перспективного мышления у органов власти. Второй источник сложностей и эстетической ущербности -- сами застройщики. Когда десять лет назад начался строительный бум, мало кто имел представление о том, как должен выглядеть коттеджный поселок, какими могут быть частные загородные дома, какие существуют строительные технологии и т.п. Тем более это было верно для «толстых кошельков».

Владимир Стегайло, главный технический архитектор «Иркутскгражданпроекта», вспоминает о начале девяностых с иронией.

-- Когда лет десять назад начался коттеджный бум, люди сами еще не представляли, чего они хотят. Кто-то что-то видел в журналах, кто-то бывал за границей. Заказы формулировались по принципу «я хочу такой же дом, как на картинке». Вместо того, чтобы создавать индивидуальное жилье для себя, все копировали чужое. В итоге получилась застройка, где все дома похожи друг на друга. Только потом люди начали осознавать убожество такого подхода. Не раз нам приходилось переделывать уже готовые дома.

Но и полное доверие вкусу архитектора тоже не всегда давало положительный эффект. За десятилетия типового строительства наши зодчие истосковались по творческой свободе. В результате они не всегда могли ограничить буйство фантазии разумными пределами. Результаты этого мы можем наблюдать и сейчас. Например, многочисленные остроконечные башенки, обилие которых в городской архитектуре нового времени режет глаз.

Сейчас от башенок архитекторы уже устали. Новое веяние -- конусы.

-- Недавно прошел фестиваль зодчества Восточной Сибири, -- говорит Виктор Картопольцев, -- каждый второй проект, представленный на нем, имел элементы в виде прогнутых покатых полуцилиндров. Теперь этим все болеют.

По мнению преподавателя, архитекторы сегодня могут предложить гораздо больше, чем заказчик готов принять. Все новое и неожиданное русские люди до си пор воспринимают настороженно. Поэтому в столице сейчас предпочитают строить максимально безликие дома.

-- Они как булочки для гамбургера. Что ни вложишь -- все хорошо. Поэтому пользуются большим спросом у клиентов.

ОСОБЕННОСТИ ИРКУТСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

С момента начала частной застройки прошло уже более десяти лет. Но ситуация на рынке индивидуального строительства меняется очень медленно. До сих пор лишь очень немногие застройщики заказывают комплекс архитектурных и проектировочных работ. Хотя, по мнению Владимира Стегайло, экономить на этом не стоит. И дело здесь не только в эстетике. Отказываясь от индивидуального проекта и пренебрегая точными расчетами, человек рискует всеми средствами, вложенными в строительство.

Стоимость проектных работ рассчитывается в процентном отношении от цены строительства. Проценты -- от 5 до 7% в зависимости от сложности проекта. Стоимость дома рассчитывается по метрам. Сегодня один квадратный метр в коттедже с отделкой «под ключ» стоит около $1000. Заказывая особняк площадью 300 квадратов, человек готов платить $6 млн., а 5% от этой суммы для гарантии долговечности строения ему кажутся непомерной суммой.

Специфика наших климатических условий требует особого подхода. У нас не Америка, где можно жить в доме с картонными стенами. Кроме того, Иркутск находится в зоне повышенной сейсмической активности, что предполагает тщательный расчет нагрузки на балки и фундамент. Также следует учитывать, что наш город стоит на берегу реки и не везде на его территории грунт отличается стабильностью. Пример -- странный короткий дом, расположенный напротив бассейна «Изумруд». Когда-то он был в два раза длиннее. Из-за ошибки проектировщиков, которые не учли особенности грунтов, фундамент «поехал», в капитальных стенах здания стали образовываться трещины и часть его пришлось снести. От такой судьбы не застрахована ни одна иркутская новостройка. Например, известно, что в поселке Южный существует проблема с грунтами. Там на глубине 20 метров существует подземное озеро, которое вымывает грунт. Знают ли об этом люди, решившие возводить там свои «родовые гнезда»?

Зачастую из соображений экономии застройщик заказывает проект дома без расчетов. Некоторые проектировщики идут на это, не предупреждая о последствиях. Или события развиваются по-другому: домовладелец со спокойной совестью утверждает в БТИ типовой проект коттеджа, а на практике расширяет площади до «любимого размера». При этом, естественно, не учитывая возрастающую нагрузку на фундамент и балки. Потом такие дома начинают «трещать по швам». Если выстроенный дом не соответствует типовому плану, учреждение юстиции его не регистрирует. Но как обойти это правило, известно всем заинтересованным лицам. Достаточно получить в БТИ разрешение на увеличение площадей. Такую услугу оказывают все солидные агентства недвижимости.

Оно выдается, например, если грунты изменяются, что бывает не так уж редко. В результате происходят подвижки, вымораживания.

В наших климатических условиях фундамент должен залегать на глубине не менее 2,80-3 метров. Он должен находиться ниже зоны промерзания, иначе зимой его начинает выпучивать, выдавливать из земли. Дом поднимается, стены трескаются. Весной фундамент опять «усаживается», но уже не так ровно, как его закладывали. Тем, кто сомневается в реальности таких последствий, достаточно съездить в Молодежный, там много коттеджей с таким фундаментом.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Проблемы иркутских поселков коттеджного типа обусловлены тем, что при создании этих красно-кирпичных поселений «удачно» совпало несколько факторов: недальновидность властей, строительная истерика девяностых годов, отсутствие опыта и культуры частной собственности у застройщиков. Повлиять на процесс частной застройки сегодня не может никто, кроме самих застройщиков. Формально у каждого поселка и у каждого дома существует свой план. Но фактически он не имеет значения. Рычагов воздействия на нарушителей у власти нет. Законом не предусмотрено никаких санкций.

-- Это вопрос не столько административного плана, сколько общественного, -- полагает Владимир Стегайло. -- К этому должно быть готово общественное сознание. Человек должен понимать, что частная собственность не означает вседозволенность. Если ты собственник, на тебя ложится определенная ответственность перед обществом.

Впрочем, местная администрация тоже может предпринять определенные действия по наведению порядка в «деревнях бедных». Хотя бы провести ревизию пустующих участков и выяснить местонахождение их собственников. Иначе складывается абсурдная ситуация: дефицит земли под застройку при наличии огромных неиспользуемых территорий.

Анна ШЕХОВА


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные