Сегодня: 22.02.18
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 22 февраля 2018 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА


ОСТОРОЖНО: ДЕТИ!

Права несовершеннолетних при покупке-продаже жилья

Одна из наиболее болезненных и деликатных проблем при сделках с недвижимостью касается прав несовершеннолетних детей. Хотя более точно ее можно сформулировать так: защита прав несовершеннолетних и их родителей.

Права детей при сделках с недвижимостью защищают Гражданский и Семейный кодексы. В статье 37 ГК совершенно недвусмысленно сказано, что опекун без согласия органов опеки и попечительства не вправе давать согласие на отчуждение или дарение имущества подопечного. Есть статья 60 СК, которая объясняет, что при осуществлении родителями полномочий по управлению имуществом детей на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством. Этот барьер существует для того, чтобы ребенок «благодаря» родителям не остался без жилья. Поэтому в органах опеки и попечительства полагают, что у добропорядочных граждан «детских проблем» при продаже и покупке жилья не возникает. Но на самом деле с ними может столкнуться любой.

НЕПРИЯТНЫЕ СЮРПРИЗЫ

Добросовестный покупатель недвижимости вынужден отчасти полагаться на порядочность продавца. До 1994 года законом не было предусмотрено обязательное включение несовершеннолетних детей в приватизацию . Когда власть спохватилась и внесла этот пункт, проблемы уже накопились. В итоге с середины 90-х годов и по сей день при продаже приватизированных квартир всплывают данные о детях, не включенных в состав собственников. По действующему законодательству, все они имеют право на данную жилплощадь.

Нередко бывают случаи, когда продавцы скрывают от покупателей наличие детей. Иногда ребенок живет у родственников в деревне или находится в колонии для несовершеннолетних. Объявляется он в тот момент, когда родители решают, что совершили «невыгодную» сделку и хотят все вернуть на круги своя. Поэтому при покупке квартиры один из важнейших пунктов -- проверка квартирной карточки. Но порой родители идут даже на подделку или подмену этого документа. Если же на пороге купленной вами квартиры возникнет сын или дочь бывших хозяев, то по суду вас обяжут обеспечить их жилплощадью за свой счет. Или разменять квартиру.

ТУПИКИ ОБМЕНА

Наиболее распространенный способ улучшения жилищных условий сегодня -- это покупка через продажу с доплатой. И здесь тоже несовершеннолетние дети становятся проблемой. По закону, все сделки продажи жилья совершаются только при условии одновременной покупки другой жилплощади или при условии, что на момент продажи квартиры ребенок уже обеспечен квадратными метрами в другом месте . Сохранение прежней доли обязательно. Если в 2-комнатной квартире доля ребенка составляла одну вторую, то и в новой она должна быть не меньше.

Но немногие граждане знают, что последнее условие относится только к приватизированным квартирам, то есть к той жилплощади, которую человек приобрел у государства. В случае если квартира перешла в вашу собственность путем купли-продажи, дети обладают только правом пользования. Покупая новую квартиру, вы должны их прописать, но не обязаны выделять им долю как собственникам. Тем не менее в органах опеки часто настаивают на этом как на требовании закона.

ДЕТСКИЕ ПРАВА

Семья, состоящая из матери и сына, проживала в квартире в центре города. Когда сын решил жениться, мама добровольно разменяла квартиру на две. Но первый брак у молодого человека не сложился, и спустя некоторое время он развелся. Чтобы обеспечить жену с ребенком жильем, ему пришлось разменять свою квартиру. Через некоторое время он снова женится, и в новой семье также появляется ребенок. Когда возникла необходимость продать квартиру, чтобы решить бизнес-проблемы, малыш стал препятствием. Тогда молодой человек уговорил мать выделить внуку долю в своей квартире. Квартира продается, деньги постепенно расходятся. В один прекрасный день невестка требует у свекрови размена жилплощади. Законное основание -- пресловутая «детская» доля собственности. Выступать от имени ребенка в данном случае может любой из родителей.

Таким образом, защищая ребенка, закон нарушает права собственности родителей. Сложности другого рода при обмене связаны с видимостью ухудшения жилищных условий ребенка. Опека не разрешает обмен, если в результате него уменьшается количество «детских» метров или ухудшаются условия проживания ребенка. Второй случай предполагает переселение из благоустроенного жилья в неблагоустроенное. Но часто для людей обмен квартиры на частный дом становится единственным способом выжить. За дом надо меньше платить, там есть возможность разводить огород и т.п. Но на практике бывают случаи, когда родители идут на такой обмен, не учитывая желания ребенка.

Часто сложности возникают при иногороднем и международном обмене. Продав квартиру в Иркутске, трудно купить равнозначную жилплощадь в Москве. Для получения разрешения необходимо предоставить документы, подтверждающие, что у семьи в новом городе есть родственники, которые хотя бы временно обеспечат их жильем. Если у ребенка в продаваемой квартире была доля собственности, то четвертая часть суммы от продажи квартиры идет на его счет. Если люди переезжают в другую страну, то они должны предоставить подтверждение, что получили визу или приглашение на работу.

ВСЕ ДЕЛО В ФОРМАЛЬНОСТЯХ

Большинство проблем с правами несовершеннолетних и их родителей при сделках с недвижимостью обусловлено двумя факторами: непорядочность. и формализмом. К сожалению, существующий закон не предусматривает реальной защиты ни от того, ни от другого. Когда органы опеки смотрят лишь на оговоренные законом пункты -- количество метров и наличие благоустройства, ребенок рискует оказаться в худших условиях, чем раньше.

Например, после продажи квартиры в Иркутске недобросовестный посредник покупает клиентам жилплощадь где-нибудь в Усолье. При этом условия проживания там могут быть, мягко говоря, не лучшими. Но если эта квартира больше по площади, чем прежняя, и полностью благоустроена, орган опеки юридически не может не дать разрешение на такую сделку.

Таким образом, сегодня на рынке недвижимости закон о защите прав несовершеннолетних иногда становится палкой о двух концах. Один конец зачастую бьет по родителям, а другой -- по тем, кого призван защищать.

Компенсировать несовершенство законодательства можно двумя путями. Со стороны органов опеки это индивидуальный подход к каждой ситуации. На рынке риэлторских услуг проблема в очередной раз упирается в отсутствие единого контролирующего органа. Возможно, взаимодействие такой организации с органами опеки могло бы минимизировать «детские» злоупотребления.

Анна ШЕХОВА


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные