Сегодня: 25.11.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 25 ноября 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

1


КОСМОПОЛИТИЗМ СНОВА В МОДЕ

Мегамоллы -- новые "мышеловки" для кошельков россиян

Цивилизационное развитие, оглядка на западноевропейский опыт после утверждения в стране рыночной экономики повлекли за собой сильные изменения в экономической структуре российского государства, ставшие особенно заметными в сфере услуг и торговли. Глобализационные процессы все больше способствуют проникновению западных инвесторов на просторы российского рынка, изживанию старых форматов торговли и замене их на качественно новые структуры.

Появление торговых сетей, предприятий общественного питания западного образца потеснили отечественные организации, традиции создания которых были сформированы еще в советские времена. Оптовые, розничные рынки отходят на второй план, уступая место торговым центрам, развитие которых с каждым годом усложняет их классификацию, выделяя новые типы. Активное строительство ТЦ обусловлено увеличением потребительского спроса, ростом доходов населения, желанием людей получать качественный сервис, иметь возможность выбора из ассортимента товара и экономить время.

ГЛАВНОЕ В МЫШЕЛОВКЕ -- ХИТРЫЙ МЕХАНИЗМ

Создание торгового центра само по себе очень трудоемкая задача. Задача по созданию мегамолла сложна вдвойне. В этом случае дело не обходится без помощи профессионалов, в качестве которых выступают консалтинговые группы. Консалтинговые компании призваны сделать любой проект ТЦ экономически эффективным и стабильным. Экономически эффективным -- значит дать гарантию управляющей компании на получение максимального количества денежных средств с каждого кв. м. торговой площади, стабильным -- не допускать возможностей частой ротации якорных операторов. В основе работы таких компаний лежит разработка концепции ТЦ, которая помогает наиболее оптимально спланировать здание или комплекс зданий, подобрать и выгодно разместить в нем предприятия торговли, услуг, общественного питания и развлечений.

Разработка концепции начинается с выбора наилучшего использования участка земли (можно ли здесь строить и если можно, то что), оценок возможности перепрофилирования того или иного объекта недвижимости под ТЦ.

Практически все особо крупные ТЦ расположены на окраинах, т.к. стоимость аренды земли в центральных районах очень большая, такая же большая как площадь парковки, крайне необходимой для мегамоллов. Выбор месторасположения ТК зависит также от близости транспортных развязок, исследования торговых зон.

Помимо местоположения земельного участка, учитываются расположенные поблизости объекты, предполагаемая площадь, этажность ТЦ с ориентацией на функциональные ограничения. К подобным ограничениям относится, например, то условие, что торговое предприятие должно быть не выше двух-трех этажей. Должна быть определенная парковка, определенные коммуникационные связи внутри и снаружи комплекса. Есть также архитектурные ограничения, которые закладываются городом, рельефом, подземными коммуникациями. Учет всех ограничений выдает некую модель здания, на основании которой разрабатываются архитектурно-планировочные решения.

С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ ТЦ?

Торговый комплекс обычно состоит из нескольких объектов. При расположении объектов относительно друг друга смотрится посадка всего проекта на земельный участок. Обязательно необходимо правильно рассчитать площадь и размещение парковки, зоны погрузки, складских терминалов, помещения для персонала, входы и выходы комплекса, экстерьер, интерьер торговых залов и много других моментов, без которых невозможно создание успешного проекта. Даже наличие скамеек или их отсутствие на территории или внутри ТЦ оговаривается на стадии разработки концепции. Так как чтобы признать необходимость или ненужность посадочных мест, нужно провести целую исследовательскую работу.

Разработка концепции предполагает сложную, кропотливую работу. Нужно учитывать море подобных, казалось бы, мелочей, чтобы в итоге получить успешно действующее торговое предприятие.

На последнем этапе разработки концепции определяется состав якорных арендаторов -- крупных операторов розничной торговли с известным брендом, расположенных на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающих в торговый центр основные потоки покупателей.

Договор аренды обычно заключается сразу на несколько лет. Ротация возможна в двух случаях: 1) если компания-арендатор не соблюдает условия договора; 2) если проект был не точно рассчитан и оператор оказался невостребованным в рамках данного комплекса.

Чтобы не допускать последнего, каждые полгода или год проводится мониторинг окружающих ТЦ торговых и иных предприятий, исследуется торговая зона.

При подборе операторов, которые могли бы стать крупными якорями комплекса из множества других, обращается внимание не только на популярность марки, но и на ту целевую аудиторию, на которую рассчитан ТЦ, на то, нужен ли представляемый ими ассортимент товаров на данной территории, в данном ТЦ. Для этого также проводятся специальные исследования местного рынка, особенно если речь идет о размещении ТК в регионах. Когда выбор крупных якорных операторов сделан, рассматриваются мини-якоря и сопутствующие.

По мнению экспертов, открываясь, торговый центр должен иметь не менее 70% наполнения якорными операторами, потому что полупустые торговые площади оказывают на посетителей явно психологически отталкивающее воздействие. И вряд ли он захочет придти туда еще раз.

Взаимоотношениями с компаниями-арендаторами, так же как и эксплуатацией здания, рекламной деятельностью занимается управляющая компания.

От качества разработки концепции напрямую зависит успешность или провальность торгового комплекса. Чем крупнее комплекс, тем более тщательно, более грамотно должна быть проведена работа. В настоящее время практически создание ни одного мегамолла не обходится без привлечения консультантов. Практика показывает, что размещение ТЦ где попало оборачивается гибелью не только конкретно его, но и тех торговых объектов, которые расположены поблизости. Поэтому перед принятием решения о строительстве необходимо проводить анализ имеющейся конкуренции и конкуренции, которая может возникнуть в будущем.

В МАГАЗИН -- ВСЕЙ СЕМЬЕЙ

Концепция торгового центра должна отражать не только тип торгового центра, состав арендаторов, но и целевые группы покупателей. От мониторинга целевых потребительских групп в конечном итоге зависит рентабельность ТЦ. Даже создание оптимальной компоновки объектов комплекса зависит от знаний привычек покупателя, особенности его психологии. Основной поток создают люди, которые приезжают в крупные якорные магазины с большой площадью и с большим ассортиментом. Соответственно эти магазины должны быть легко достижимы и хорошо визуально просматриваемы внутри комплекса. Они должны быть расположены как можно дальше от входа, чтобы дать возможность покупателю пройти всю торговую галерею. Это позволяет небольшим магазинам привлечь на себя потребительское внимание.

ТЦ -- единая функциональная единица, рассчитанная на определенную целевую группу. В практике выделяют две потребительские группы относительно ТК -- средний класс и элита. Иногда один ТЦ может сочетать в себе магазины для посетителей с разной покупательской способностью, но в России практики создания таких центров практически нет.

Например, в Португалии есть крупный торговый центр "Васко де Гама". Дорогие магазины там выведены в отдельную галерею. Сначала идет одна большая торговая галерея с магазинами среднего уровня и от нее параллельно идет ответвление дорогих бутиков, отличающееся шикарным дизайном, отделкой, освещением. Туда заходят люди с соответствующими доходами.

В России больше распространена практика введения в ассортимент праймовых позиций. Делая скидки на определенные позиции, ТЦ выигрывают, создавая у потребителей впечатление о себе как о недорогом.

Все мегамоллы -- своего рода центры семейного поведения. Они рассчитаны на людей, которые приезжает сюда на длительное время. Часто посещать комплекс и проводить в нем много времени людей заставляет хороший менеджмент и продуманная концепция.

ЭФФЕКТ СИНЕРГИИ

Образование мегамоллов имеет ряд преимуществ -- как для людей, которые едут сюда за покупками, так и для торговых организаций, которые там расположены.

Для потребителя главное преимущество заключается в том, что приехав в ТЦ один раз (например, в выходные), он получает "все и сразу". В одном месте наблюдается скопление всевозможных разноплановых разнообразных товаров от разных производителей, представлены различные категории магазинов: мужская, женская и детская одежда, обувь, аксессуары, парфюмерия и косметика, спорттовары, книги, электроника, товары для дома, ювелирные изделия. К услугам клиентов -- салоны красоты, химчистки, банки, аптеки, турагентства, кафе, рестораны и т.д.

В одном месте можно сделать покупки, посетить специализированные магазины, отдохнуть. Для тех, кто хочет хорошо провести досуг предусмотрен многозальный кинотеатр, фудкорт, концерты живой музыки. Для семей с маленькими детьми -- ледовый каток, детский театр, комнаты матери и ребенка. Разрабатываются дополнительные способы привлечения посетителей. Например, в некоторых ТЦ это специальные бесплатные автобусы от транспортных развязок до главного входа. В рамках повышения привлекательности комплексов постоянно ведутся работы по повышению уровня обслуживания, тренинги для сотрудников, активная рекламная деятельность, создание дружелюбной атмосферы для всей семьи.

Эксперты убеждены: мегамоллы обладают сильнейшим синергетическим эффектом. Объединяя потоки людей, которые приехали в разные магазины, они получают огромное количество покупателей.

Посещаемость ТЦ гораздо выше, чем посещаемость отдельно стоящих магазинов, поэтому размещение крупными торговыми организациями магазинов в ТЦ на правах аренды имеет свою выгоду. Проходя через торговую галерею, люди ни один магазин не обойдут стороной, хотя бы из любопытства, а значит все без исключения магазины имеют гарантированный поток покупателей.

Все проблемы по управлению и эксплуатации лежат на управляющей компании. В этом есть свои плюсы и минусы. К недостатку можно отнести определенные ограничения деятельности магазинов в связи с требованиями руководства ТК. Так, магазины не имеют право закрываться днем, когда весь комплекс работает, и если планируются какие-то масштабные работы, то они проводятся ночью.

КТО КОГО?

Существенным недостатком для магазинов-арендаторов торговых комплексов является наличие конкуренции, которую порождает размещение (порой на одном этаже близко друг к другу) однопрофильных магазинов.

Но руководство ТЦ смотрит на конкуренцию положительно: По мнению одного из руководителей известного ТЦ: "В конкурентной борьбе мы видим только плюсы, так как она заставляет наших арендаторов быть лучше. Мы не пытаемся свести конкурентную борьбу к минимуму, однако мы придерживаемся некоторых правил в сфере конкуренции, в частности, не раздавать листовки своего магазина рядом со своим конкурентом. Конкуренция дает стимул для работы по совершенствованию магазина -- разработке новых правил представления товаров, расширению ассортимента, повышению качества обслуживания, использованию новых видов торгового оборудования".

Татьяна БУЗЯТОВА, DEBUST--БЮРО

02.11.06


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные