Сегодня: 19.08.17
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 19 августа 2017 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

1


СИЛА -- В ЕДИНСТВЕ

Надо ли приводить ТЦ к единому знаменателю?

Всем известна печальная история Вавилонской башни, которая так и не была достроена, т.к. все строители говорили на разных языках. К сожалению, подобная ситуация может сложиться и на рынке торговых центров, где в настоящий момент единая классификация отсутствует, а используются зарубежные аналоги, хотя некоторых видов ТЦ, указанных в этих классификациях, в России еще нет.

Предваряя вопрос "Почему нет единой российской классификации торговых центров?", многие специалисты выдают готовый ответ: рынок торговых центров в России еще не настолько развит, чтобы можно было создать единую отечественную классификацию. Безусловно, даже в Москве, которая лидирует по количеству и качеству торговых центров, еще нет всех видов ТЦ, которые имеют место за рубежом, не говоря уже о регионах. Поэтому инвесторами, девелоперами и агентствами по недвижимости было найдено простое решение: так же, как в свое время были позаимствованы за рубежом виды торговых центров, была взята напрокат и их классификация.

ПЛЯШЕМ ОТ ПЕЧКИ

В основе всех имеющихся классификаций торговых центров лежат два параметра: площадь и концепция. Однако эти параметры практически не пересекаются в пределах одной классификации, вследствие чего при оценке торговых центров приходится использовать по два термина из разных систем, параллельно внося некоторые уточнения, касающиеся арендаторов, целевой аудитории, зоны охвата торгового центра. Классификация только с точки зрения размера и местоположения несколько однобока, не указывает на качество торгового центра и носит, скорее, описательный характер.

На этих же параметрах базируется и общепринятая классификация, используемая в России в настоящее время (см. таблицу). Она была разработана Международным советом торговых центров и Urban Land Institute (Институтом Городской Земли).

Учитывая, что в России в основном используется опыт иностранных государств, где данный вид торговых предприятий работает уже не один десяток лет, все знания, связанные с классификацией торговых центров, носят почти научный подход. Но каждая из классификаций анализирует лишь один параметр, по которому можно оценивать торговые центры, поэтому используемые систематизации нуждаются в некоторой адаптации к российскому рынку, доработке, унификации, которая может быть проведена с учетом накопившейся за годы работы новой информации.

ТУТ ВАМ НЕ ТАМ!

К сожалению, те зарубежные классификации, которые используются в настоящее время в России, применяются практически в неизменном виде. Созданные на Западе, они не могут учитывать специфику развития российского рынка, не позволяют систематизировать промежуточные форматы торговых центров. Требования к торговому центру в России и за рубежом отличаются. По словам французских архитекторов, во Франции, например, обязательным условием является наличие раковины, туалета и душа в помещении каждого оператора торгового центра -- даже если он предлагает промышленные товары. Для получения разрешения на открытие магазина необходимо, чтобы его интерьер был разработан профессиональным архитектором. Естественно, такие нормы способствуют повышению технических характеристик торгового центра и, соответственно, его уровня в общей классификации. Российские торговые центры с зарубежными сравнивать сложно. Пожалуй, только в Москве существуют торговые центры, которые отвечают западным стандартам, хотя еще пять лет назад мы были довольно далеко от иностранных коллег.

Как показала практика, отсутствие единой общепринятой классификации осложняет этап переговоров между инвесторами и девелоперами или между девелоперами и управляющей компанией, т.к. в этом случае им приходится оперировать такими "терминами", как "У нас будет торговый центр, как "Атриум" или "Мы хотим создать торговое предприятие, как "Мега".

Такой подход неудобен и непрофессионален. И чтобы решить эту проблему, необходимо указывать в классификации качественные показатели, которые бы отличали один центр от другого.

А КОМУ ОНО НАДО?

Считается, что унификация классификации необходима для того, чтобы арендатору было легче найти подходящий торговый центр, а также облегчить работу девелоперов и брокеров: сейчас все стороны, ведущие переговоры, используют настолько разные термины, что договаривающимся сторонам очень сложно понять друг друга.

Однако все участники российского рынка оценивают торговый центр с разных позиций. Девелоперу, управляющей компании важен состав арендаторов, проходимость торгового центра и зона его охвата. Средний арендатор -- не "якорь" -- оценивает привлекательность торгового комплекса по его удачному или неудачному расположению, по его "якорным" арендаторам, по размеру арендной ставки, анализирует, совпадают ли целевая аудитория торгового предприятия и арендатора. И по большому счету арендатору не важно, будет ли он работать в окружном торговом центре или в аутлет-центре, для него большее значение имеет концепция торгового предприятия, которая обеспечит ему все вышеперечисленные конкурентные преимущества торгового центра.

Для средних арендаторов отсутствие единой классификации -- это некое неудобство, но отнюдь не препятствие развития рынка торговых центров. Да, при существовании единой классификации (более широкой, чем сейчас) арендаторам было бы легче найти необходимый вариант, говорить с девелоперами на одном языке и на поиск необходимой площади тратить меньше времени, но пока арендаторы обходятся и без нее, причем, учитывая опыт работы большинства торговых компаний, весьма успешно.

Больше неудобств отсутствие единой классификации приносит компаниям-арендаторам, которые работают по четкой программе развития и на каждом этапе работы планируют "вход" в какие- либо определенные форматы торговых центров, постепенно повышая планку. В этом случае очень важно наличие единой классификации, т.к. если компания получает неправильно сформированное предложение от брокера, то возможен отказ от тех торговых центров, которые на самом деле были бы интересны компании. В этом случае разные толкования и термины губительны.

Не стоит думать, что принадлежность торгового центра к тому или иному виду в какой-либо классификации девелоперы и управляющие компании могут использовать в "личных" целях. Так, например, присвоение торговому центру статуса регионального или fashion centre не может повлиять на размер арендной платы. Безусловно, большие современные ТЦ находятся в более выгодном положении, т.к. могут запрашивать более высокие арендные ставки. Но не потому, что они являются региональными или суперрегиональными, а потому, что предлагают более выгодные условия для арендаторов. Своим арендным пулом, а также предоставляемыми развлечениями и услугами они способны привлечь большее число посетителей, что напрямую может отразиться на выручке арендаторов.

Размер арендной ставки зависит не от типа торгового центра, а от величины площади, занимаемой арендатором. Арендатор с арендодателем договорятся только тогда, когда будут соблюдены коммерческие интересы обеих сторон. Сейчас все хорошо умеют считать деньги, и если, при принятии решения об аренде, у сетевого оператора остаются сомнения, -- он предпочтет не рисковать. Таким образом, для оператора важен не столько "класс" торгового центра, сколько условия арендодателя, которые бы полностью его устроили.

Итак, единая классификация торговых центров необходима в первую очередь инвесторам, девелоперам, управляющим компаниям и (самое главное!) аналитикам коммерческой недвижимости, которые дают оценку развитию рынка. Ведь и существующие западные классификации были разработаны для анализа рыночной ситуации, а не для привлечения дополнительных арендаторов в торговые центры. Как показывает практика, классификаций может быть несколько: по площади, по месторасположению, по составу арендаторов и т.д. И каждая классификация должна отвечать на определенные вопросы, как правило, из области маркетинговых исследований рынка торговой недвижимости: сколько тех или иных торговых центров, какая у каждого из них доля на рынке и т.д.

Безусловно, шаги по усовершенствованию существующих классификаций, их унификации совершаются; ежегодно проводятся брифинги, круглые столы, семинары, направленные на решение этой проблемы. В том, что единая классификация нужна, специалисты рынка не сомневаются.

ВСЕМУ СВОЕ ВРЕМЯ?

Но единой систематизации до сих пор нет. Специалисты считают, что причиной этого является молодость и незрелость рынка торговых центров в России. И это притом, что в Москве рынок более развит, в регионах же недостаток опыта и понимания приводит к тому, что некоторые центры строятся не в соответствии с требованиями современной розничной торговли, также для регионов наиболее типичен недостаток современных профессионально управляемых торговых центров.

Безусловно, есть и в Москве торговые центры, которые не вписываются ни в одну из существующих классификаций. Чаще всего это небольшие торговые центры (площадью 5--7 тыс. кв. м.), т.к., строя крупные торговые комплексы, инвесторы понимают, чем они рискуют, и вкладывают деньги более осознанно, проводя многоступенчатые исследования.

Возможно, время единой российской классификации торговых центров еще не пришло. Раньше, когда торговые центры только появились в России, никого не интересовала классификация, важнее считался выбор места, концепции, архитектура. Затем актуальным стал вопрос заполнения торговых центров арендаторами, привлечения кредита и т.п. Возможно, теперь пришло время задуматься о и проблеме классификации.

Юлия МАЦКИВСКАЯ, DEBUST-БЮРО

02.03.07


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные