Сегодня: 19.08.19
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 19 августа 2019 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

БИЗНЕС-ЛАНЧ


БАЛЛЫ ИЗМЕРЯЮТСЯ РУБЛЕМ

Жилой фонд: реконструировать нельзя сносить

ИТГ решила подойти к проблеме сейсмоопасности с практической точки зрения. Нам грозит 8 баллов? Насколько же Иркутск готов к подобному испытанию? Переживут ли наши дома (и мы вместо с ними) пресловутую «дрожь земли»? Какие меры сегодня можно предпринять для снижения опасности? Возможно ли укрепление существующих зданий? Может ли обеспечение сейсмостойкости стать не очередной дырой в бюджете, а источником дохода?

ЧТО ИМЕЕМ -- НЕ ХРАНИМ...

Вопрос о сейсмостойкости нашего жилья является ко всему прочему этическим. Любой специалист, который так или иначе соприкасался с этой темой, сталкивался с проблемой гласности -- насколько открытой должна быть эта информация? Например, специалист ОАО «Иркутскгражданпроект» Нелля Воробьева, проводившая в течение трех последних лет исследование городского жилого фонда, считает, что полученные данные должны предоставляться только для специального пользования.

-- Зачем пугать людей? Они в большинстве своем все равно не могут поменять жилье.

Однако после анализа всей полученной информации вопрос сейсмостойкости оказался лишь «верхним слоем» ряда других социальных проблем. И отнюдь не всегда их решение зависит только от наличия денежных средств. Поэтому ИТГ считает необходимым осветить всю полученную информацию, а также и точки зрения всех респондентов. Ситуация может измениться только в том случае, если ее захотят изменить. А в основе любого желания лежит знание.

ПОД КРЫШЕЙ ДОМА СВОЕГО

Большая часть домов, в которых мы живем, досталась нам в наследство от прошлого: сначала царского, потом советского. Объемы жилья, построенного после перестройки, не сопоставимы с тем количеством квадратных метров, которое было сдано при советской власти. В частности, при Никите Сергеевиче, который поставил перед страной задачу обеспечить отдельной квартирой каждую семью.

За последние 10 лет строительные нормы изменялись три раза. Последнее изменение произошло в 2000 году. Новые нормы каждый раз обозначали повышение требований к безопасности жилья. Таким образом получается, что большинство домов в городах Иркутской области были спроектированы и построены в соответствии с устаревшими нормами сейсмической безопасности. Или в то время, когда об этом речи вообще не шло. То есть они априори не могут считаться сейсмобезопасными.

Наиболее опасны дома, построенные до 50-х гг. прошлого века, когда еще не было никаких сейсмических норм. Как правило, это хорошие кирпичные дома с толстыми стенами и просторными комнатами. Наследие дореволюционного Иркутска и «сталинки». В основном они расположены в центральных районах и относятся к сегменту наиболее престижного жилья.

Однако толщина стен не увеличивает, а скорее уменьшает сейсмостойкость здания. Из-за деревянных перекрытий эти дома, по словам Иосифа Бубиса, зам.начальника технического центра иркутского «Промстройпроекта», «не имеют права на существование». Новые нормы допускают деревянные перекрытия только в одноэтажных домах. Дерево не только делает здание крайне «хрупким», но и является великолепным проводником огня, сопровождающего все землетрясения. Тем не менее сегодня даже городская и областная администрации находятся именно в таких зданиях.

ХРУЩОБЫ

Следующая категория опасных домов -- первые массовые серии панельной застройки. Хотя в отношении этих зданий мнения специалистов расходятся. По мнению преподавателя ИрГТУ Бориса Пивня, понятие сейсмостойкости здания очень относительно.

-- С технической точки зрения, все панельные дома 135 серии отслужили свой срок и сегодня должны подвергнуться экспертизе. Можно ли их эксплуатировать -- вопрос открытый. Раз эксплуатируют -- значит можно, но с определенными ограничениями. Кто-то поставил срок службы панелей -- 30 лет, но доказательств этому не существует. Это был прогноз. И практика показывает, что он оказался пессимистичным. С другой стороны, можно возразить, что у нас не было такой сейсмики, на которую они рассчитаны. Землетрясения в 8 баллов в Иркутске еще не было.

Специалисты ОАО «Иркутскгражданпроект» несколько лет назад проводили исследования домов 135 серии. Это 4-5-этажные панельные дома постройки 60-70-х гг. По словам Нелли Воробьевой, в стенах этих домов идет расслоение газобетонных панелей. То есть их состояние внушает опасение даже без учета возможного землетрясения. Как рассказали специалисты иркутского «Промстройпроекта», подобные исследования в последние годы проводились не единожды. Лет семь назад эта проектная организация проводила паспортизацию домов. Определили, что 135 серия в большинстве случаев на 1 балл не соответствует расчетной сейсмостойкости. А если в стенах здания есть повреждения, то несоответствие идет уже на 2 балла.

В Усолье-Сибирском проводилось исследование группы панельных домов в районе городской администрации. Их стены сделаны из ячеистого бетона. Когда строились эти здания, в стране был дефицит цемента. Вместо него в бетон замешивали золу. Полученный продукт назывался «газозолобетон». За прошедшие 20 лет стены домов из этого материала фактически сгнили. Им не грозит долгий век даже при относительном спокойствии земных недр.

Более поздние серии массовой застройки находятся в несколько лучшем состоянии. В отношении домов, построенных в 70-80 гг., мы может строить только вероятностные прогнозы. Как уже говорилось, они не отвечают последним нормам сейсмической безопасности. Здания вполне могут устоять при землетрясении силой 6-7 баллов, но не выдержат 8-балльного толчка. Впрочем, если у дома есть дефекты, то его сейсмостойкость понижается. И никто не может поручиться, что трещины в стене не окажутся для него роковыми при землетрясении ниже 8 баллов. Это можно определить только при индивидуальном исследовании каждого дома. То есть речь идет о паспортизации всего жилого фонда, относящегося к «группам риска». По сути, о сплошной паспортизации.

КАЖДОМУ ДОМУ ПО ПАСПОРТУ

Паспортизация -- оценка состояния здания -- теоретически является основой при решении его судьбы. Вариантов этой судьбы может быть три: снос, реконструкция или сохранение статус-кво. Такая схема предусмотрена не только здравым смыслом, но и федеральной программой усиления сейсмобезопасности. В ней есть отдельный раздел, посвященный Иркутской области. Однако в самой Иркутской области никаких мероприятий в рамках этой программы пока не проводилось. На закономерный вопрос «Почему?» специалисты дают разные ответы.

Борис Пивень полагает, что все упирается в необходимость сплошной паспортизации. Без индивидуального подхода невозможно определить, является ли целесообразным реконструкция того или иного здания. Достаточен ли сварной шов, не прогнила ли пластина, которая связывает бетонные плиты? Все ли швы в бетоне заделаны? Произошло снижение прочности бетона -- достаточно ли той, что осталась?

Но пока проведение подобного исследования невозможно. Во-первых, это требует огромных денежных вложений. Кто будет финансировать -- вопрос остается открытым. Вторая сложность -- отсутствие единой методики оценки сейсмостойкости.

-- Нет критерия оценки сейсмостойкости, -- говорит Борис Пивень. -- Как должны оцениваться дефекты в здании? Влияет эта трещина на сейсмостойкость или нет? Эти вопросы пока не имеют четких ответов. Поэтому правильность решения -- сейсмостойкое это здание или нет -- целиком зависит от квалификации того, кто оценивает. Ошибиться же может каждый.

РЕКОНСТРУКЦИЯ

Нелля Воробьева считает, что прежде чем браться за реконструкцию, необходимо тщательно взвесить все возможности.

-- Раньше я думала, что все здания надо укреплять. Но есть дома, построенные откровенно без соблюдения сейсмических норм. И они пережили те землетрясения, которые были в Иркутске, хотя никто с ними ничего не делал. Поэтому, прежде чем начинать очень дорогое усиление, надо хорошо подумать: каким домам оно на самом деле необходимо и как мы их будем отбирать.

Специалисты из иркутского «Промстройпроекта» придерживаются другой точки зрения. Разумеется, провести объективный отбор зданий, которые заслуживают укрепления, невозможно. Точно так же, как невозможно провести работу по укреплению всех домов, не отвечающих новым нормам. Но необходимо провести хотя бы часть мероприятий.

-- На всех жителей Иркутска палаток не хватит, -- говорит зам. начальника технического центра иркутского «Промстройпроекта» Иосиф Бубис.

При первичном отборе домов, подлежащих укреплению, Иосиф Бубис предлагает исходить из результатов уже проведенных исследований. Их данные были подтверждены в Госстрое. Например, то, что здания 135 серии нуждаются в укреплении больше других массовых серий, сомнений не вызывает. Поэтому они в первую очередь нуждаются в конкретных мероприятиях по укреплению.

Предложений по реконструкции сегодня достаточно. Их вносили и «Иркутскгражданпроект» и иркутский «Промстройпроект». Раньше реконструкцию серьезно тормозила необходимость отселения жителей. Был необходим резерв свободных квартир, куда хотя бы временно можно было переселить людей. Сейчас технически возможно вести работы по укреплению здания без выселения жителей. Пример -- здание ЦентроБанка на ул. Ленина. Здесь усиление было проведено за счет возведения катковых опор. При этом во время реконструкции в нем продолжали работать люди. Здание осталось то же самое, но снизилась активность сейсмического воздействия. Опоры гасят колебания, и, условно говоря, на сам дом приходится не 8, а 6 баллов.

Тем не менее за десять лет в городе не было укреплено ни одного дома из жилого фонда.

-- Наши технические возможности не соответствуют экономическим, -- говорит Борис Пивень.

Но не всегда решение проблемы целиком зависит от наличия денежных средств.

ЧТО НАС ДЕРЖИТ В ЭТИХ ДОМАХ?

Укрепление сейсмостойкости дома -- это дорогое удовольствие. Но стоимость работ снижается, если речь идет о комплексном подходе. Иркутский «Промстройпроект» разработал способ увеличения сейсмостойкости, практически не требующий финансовых вложений со стороны администрации или жителей.

Предложенный проектировщиками план реконструкции участка на бульваре Постышева предусматривает, во-первых, уплотнение застройки и, во-вторых, возведение мансард на старых домах. То есть инвестор получает разрешение администрации на строительство нового дома или на строительство мансарды над старым. При этом он обязуется провести реконструкцию и укрепление зданий. Расходы окупаются после продажи квартир. Учитывая, что мансарды по себестоимости считаются наименее затратным жильем, получился очень заманчивый проект. Другой коммерческой завязкой в нем является уплотнение застройки, за счет которой можно провести реконструкцию и сетей района.

Этот подход апробирован уже во многих городах. Причем некоторые из них не страдают от повышенной сейсмичности, а просто решают таким образом проблемы реконструкции. Например, в Санкт-Петербурге построено уже 11 кварталов с мансардами.

В Иркутске есть инвесторы, желающие вложить деньги в строительство. Представители некоторых строительных фирм приходили в Проектный институт, рассматривали проект, выражали свою заинтересованность. Однако администрация города пока не спешит давать добро на реконструкцию.

О причинах этого можно только догадываться. По некоторым сведениям, главный архитектор Иркутска господин Третьяков считает реконструкцию делом безнадежным и ненужным. Мол, не ремонтировать надо, а сносить и строить новое. Как в Москве. Но, как говорится «Что позволено Юпитеру, не позволено быку»...

Другим сдерживающим обстоятельством являются жильцы. Дело в том, что для строительства мансарды на здании требуется согласие не менее 40% его жителей. И даже после этого недовольный строительством гражданин может обратиться в суд. Возможно, городские власти просто не хотят затевать долгих переговоров? Опасения небезосновательны. Например, в том же Петербурге одна строительная компания затеяла реконструкцию со сносом старых домов и уже три года ведет переговоры с одним-единственным жильцом, который не соглашается переехать в новую квартиру.

Впрочем, по мнению Нелли Воробьевой, вариант с мансардами применим далеко не ко всем домам нашего жилого фонда.

-- Сейсмические нормы ужесточились. Например, на кирпичный пятиэтажный дом уже нельзя поставить мансарду, потому что запрещается увеличение количества этажей. Это легкий этаж, но все равно возникает дополнительная нагрузка.

РОМАНСЫ ПРО ФИНАНСЫ

Руководитель технического центра иркутского «Промстройпроекта» Сергей Готовский считает, что реконструкция только за счет инвесторов является идеализированным вариантом.

-- Без привлечения денег самих жильцов провести укрепление зданий не реально. А у нас популистские заявления с экрана деморализуют население. Если рухнул ветхий дом -- тут же выступает губернатор и говорит о том, что администрация дала всем пострадавшим жилье. Зачем тогда людям вкладывать деньги в ремонт? Человеку выгодно становится козырять тем, что он живет в старом доме. Идет спекулирование ветхим жильем. Люди не понимают, что на всех квартир не хватит.

Кроме того, квартира квартире рознь. Например, все пострадавшие после наводнения в Ленске действительно получили новые квартиры в каркасно- щитовых домах. Этот дешевый вариант жилья не выдержал и одной зимы. Но теперь, пока эти дома не рухнут, людям вряд ли дадут новые квартиры.

Средства жильцов могут привлекаться, например, с помощью выпуска облигаций. Приобретая ценные бумаги, люди дадут деньги на реконструкцию своих домов. При этом у них будет возможность получить прибыль, а со временем и вернуть вложения.

Анна ШЕХОВА


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные