Сегодня: 28.09.20
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 28 сентября 2020 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 


НОВЫЕ ПРАВИЛА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УЧАСТКОВ ПОД ЗАСТРОЙКУ:СПЕКУЛЯЦИИ С ЗЕМЛЕЙ ПРЕКРАТЯТСЯ

В 2008-м году вступают в силу новые правила предоставления земельных участков под городскую застройку

Рассказывает начальник земельного отдела ООО "ЖСК "ВостСибСтрой" Варвара Слинкова:

-- На федеральном уровне уже приняты новые законы, в соответствии с которыми мы будем работать в дальнейшем. В состав этих документов входит Градостроительный кодекс РФ со всеми изменениями и дополнениями, Земельный кодекс РФ и федеральные законы о введении этих кодексов в действие. Они уже действуют на территории России, но ряд норм этих нормативных актов имели отлагательный характер. Это было связано с необходимостью разработки и утверждения документации, которая вводит градостроительные регламенты в конкретных регионах.

В настоящий момент в Иркутске разрабатывается и принимается Генеральный план (он уже прошел публичные слушания, по результатам которых в него сейчас вносятся коррективы), и мы уже можем на него ориентироваться. Следующий важный документ, который сейчас корректируется (приводится в соответствие с новым Генеральным планом) - это правила землепользования и застройки Иркутска. В 2008 году эти документы будут приняты, и земли под строительство будут распределяться по новым правилам.

Сейчас, прежде чем будет принято решение о строительстве жилого массива на участке, который изначально для этого не предназначался, должны состояться публичные слушания и принято решение комиссии по землепользованию и застройке. После принятия правил землепользования и застройки эти процедуры будут не нужны. Главным документов для застройщиков станет градостроительный план. Там будут указаны все возможные варианты использования каждого земельного участка.

Вариантов может быть три: разрешенное использование, условно разрешенное использование и дополнительный вид использования. Первый и третий виды застройщик может использовать по своему усмотрению -- в пределах градостроительных норм. Что касается второго варианта -- условно- разрешенного вида использования -- то тут возможны изменения. Допустим, застройщику выдается градплан, где написано: разрешенный вид использования - строительство коммерческой недвижимости, условно-разрешенный -- жилищное строительство. Застройщик коммерческую недвижимость по какой- то причине строить на хочет и не может, но хочет строить жилье. Вопрос изменения разрешенного вида использования на условно разрешенный находится в данном случае в ведении муниципалитета и его компетентных органов. И если градостроительным регламентом (генпланом, правилами землепользования и застройки, проектом застройки) это предусмотрено, то вид разрешенного использования может быть изменен. Со следующего года вводится новый вид аукциона -- по продаже земельных участков под комплексное развитие застроенной территории. Имеется ввиду застройка частного сектора, которого в Иркутске очень много. Согласно Градостроительному кодексу, выбирается какая-то территория -- либо по инициативе муниципалитета, либо по просьбе застройщиков. Определяются границы земельного участка, готовится договор на комплексное освоение застроенной территории и это право выставляется на торги. Победитель торгов получает земельный участок в собственность или аренду на льготных условиях и за свой счет, но на льготных, установленных законом условиях, производит расселение жильцов из частного сектора -- путем предоставления им жилья (построенного или купленного) либо выкупа, получая возможность комплексно застроить освободившуюся территорию.

Таким образом, начиная со следующего года, город постепенно уходит от застройки точечной, т. к. комплексное освоение -- это, по сути дела, микрорайонная застройка и доступна она только крупным строительным компаниям.

Законодательство создает для них благоприятные условия, и это -- правильно. Во-первых, они имеют ресурсы для строительства микрорайонов, во-вторых, могут отвечать за свои обязательства перед клиентами. Соблюдаются интересы всех сторон: муниципалитет освобождается от ветхого и аварийного жилья, люди, живущие в частном секторе, получают благоустроенное жилье, на рынке появляется дополнительное предложение по новостройкам.

-- Каким образом новые правила предоставления участков оградят строителей от спекулянтов земельными участками?

-- Градостроительный кодекс очень четко прописывает правила развития застроенной территории. Если жилье не приватизировано, человеку предоставляется равнозначная жилплощадь из муниципального фонда. Собственникам, проживающим в ветхом жилом фонде, также предоставляется адекватное жилье. Если же они отказываются, то после соблюдения ряда процедур, в соответствии с законодательством, в судебном порядке будет определяться остаточная стоимость этого строения, и суд обязывает собственника принять условия государства -- либо переехать, либо получить деньги и освободить дом. Спекуляции землей станут невозможными, потому что установлены все правила. Посредники на этот рынок не допускаются, так как осваивать участок может только лицо, выигравшее аукцион и заключившее договор развития застроенной территории.

Отрицательными эти новшества окажутся для спекулянтов на рынке вторичного ветхого жилья. Сейчас этих спекуляций очень много. Риелторы выкупают частный сектор и пытаются продать застройщикам за бешеные деньги. Естественно, спекуляции на первичном рынке земли сильно взвинчивают цены на жилье. В настоящее время компании в условиях отсутствия свободной земли в Иркутске вынуждены идти на расселение и застройку частного сектора. В течение последнего года стоимость сотки земли выросла на 300-400%. В центре города сейчас выставляют от 1,5 до 2,5 млн. рублей за сотку, но застройщики уже не берут землю за эти деньги. Однако очень скоро спекулянтам придет конец. Так же как и практике многих горожан, которые живут в частном секторе и пытаются непомерно вздувать цену своей землей. С введением правил развития застроенной территории прекратится игра в одни ворота и "любители поживиться быстрым рублем" останутся "ни у дел".

Что касается нашей компании, мы рассматриваем предложения о выкупе. Если человек адекватен, мы с ним договариваемся. Но давайте представим ситуацию: стоит индивидуальный жилой дом, разрушенный, покасившийся, и в нем -- 50 кв. метров. Имея дело с таким участком, адекватно будет предоставить квартиру для одной семьи. Но бывает, что в такой дом прописывают всех своих родственников и за один дом начинают просить от 5 до 20 млн рублей! Естественно, застройщик не может на это пойти. В этом случае мы просто расстаемся с людьми, говорим: спасибо, до свидания.

Со следующего года вопросы спекулятивных отношений уйдут. Я, как руководитель земельного отдела, очень жду этого. Потому что от земли, как и от иных показателей, зависит стоимость жилья. Высокие цены на жилье в Иркутске сегодня обусловлены в первую очередь высокой стоимостью земли, т. к. с нее начинается работа по проекту. Соответственно, "спасибо" за цены новоселы могут сказать и "земельным спекулянтам".

-- Увеличатся ли благодаря введению новых правил темпы строительства нового жилья в Иркутске?

Темпы строительства со следующего года не вырастут, потому что определенное время уйдет на расселение людей. Нужно возвести муниципальное жилье, подвести сети. Немедленного результата ждать не стоит. Я думаю, что при начале работы по комплексному развитию застроенной территории темпы строительства могут увеличиться через три-четыре года.

Подготовила Елена Веселкова

06.11.07


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные