Сегодня: 10.12.18
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 10 декабря 2018 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР


Стоять! Не падать!

Иркутские застройщики: почему не надо ждать падения цен

На эту тему говорили перед прессой известные иркутские застройщики 7 ноября. Для начала сертифицированный аналитик рынка недвижимости АН "Тысячелетие" Юрий Винников, напомнил собравшимся строителям и журналистам о причинах стагнации на рынке:

- Начало развития ипотечного кредитования вызвало всплеск активности на рынке. За два года (2006-2007) цены на недвижимость выросли практически вдвое, покупательская способность достигла потолка. Рынок недвижимости имеет маятниковую природу. Сейчас мы наблюдаем обратное движение маятника - цены на недвижимость упали на 15-20% по сравнению с началом 2008 года. Но, недвижимость всегда оставалась в цене. Люди всегда покупали, продавали, меняли квартиры, землю, получали наследство. Нынешняя стагнация рынка - явление временное.

Генеральный директор компании "Востсибстрой", депутат Думы Иркутска Виктор Ильичев объяснил причины высокой себестоимости строительства жилья в Иркутске:

- Себестоимость квадратного метра в Иркутске значительно отличается от себестоимости жилья в других регионах. Причина в том, что мы живем в сейсмически активном регионе и обязаны возводить жилье в соответствии с правилами сейсмобезопасного строительства. Мы вкладываем в 1,5 больше металла в здание, чем в других городах Сибири. Кроме этого на себестоимость влияет цена на стройматериалы, которая тоже неоднократно поднималась в последние годы.

Если говорить о ценах, то средняя стоимость 56 тыс. рублей за кв. м. - достаточно высокая для нашего региона. Когда кто-то предлагает жилье по стоимости 20 тыс. за кв. м. - это тоже нонсенс, качественное жилье не может стоить так дешево. Истина находится где-то на уровне 40-48 тыс. за кв. м.

Генеральный директор компании "Новый город", депутат Законодательного собрания Александр Битаров добавил:

- Мнение, что квартиры в Иркутске стоят чуть дешевле, чем в Москве и Санкт-Петербурге ошибочно. В таких городах, как Новосибирск, Екатеринбург, стоимость квадратного метра держится на уровне 60-70 тыс. за кв. м. В Иркутске цены назвать однородными нельзя. В Октябрьском и Кировском районе цены выше, чем в Ленинском и Куйбышевском.

Для того чтобы сформировать здоровую конкуренцию, необходимо строить около 500 тыс. кв. м. в год только в Иркутске. Думаю, в плане строительства жилья Иркутск никогда не станет дешевым городом. И никогда мы не достигнем планки "1 кв. м. на каждого жителя в год". Потому что в Иркутске нет больших земельных площадей, в городе 1 200 деревянных памятников архитектуры, (для сравнения: в Красноярске их 200), не хватает мощностей инженерной инфраструктуры. В течение двух последних лет в Иркутске не было проведено ни одного конкурса по выделению земли. Так откуда взяться нормальной цене?

Среди причин стагнации рынка недвижимости, Александр Битаров назвал не только финансовый кризис. Еще одна причина, по мнению директора компании "Новый город" кроется в позиции потребителей, которые выжидают, наслушавшись прогнозов о грядущем падении стоимости жилья. Но, на самом деле, цена не может падать бесконечно. Себестоимость качественного жилья находится на уровне 30-32 тыс. за кв. м. И продавать жилье по себестоимости ни одна строительная компания не будет. Если нет рентабельности, какой смысл тогда строить?

- Напомню, что стоимость земли в себестоимости квадратного метра жилья занимает серьезную долю, - сообщил Александр Битаров . - В Иркутске цена земли - от 5 до 10 тыс. рублей (от 12% до 25%) в стоимости кв. м. Поэтому я бы назвал стоимость кв. м. в 30 тыс. рублей критической. Предложения купить жилье по меньшей стоимости я бы назвал опасными. Можно строить жилье дешевле, за городом, по однотипным проектам, без обременения инженерными сетями. В Иркутске это уже становится невозможным.

Генеральный директор ООО "Ангарский цемент", депутат Думы Иркутска Олег Геевский:

- Мы не в восторге от того, что сейчас всем участникам рынка приходится "прижиматься" по ценам, но это нормальная ситуация, когда цены возвращаются от перегретых к реальным. Мы уже снизили цены на свою продукцию на 30% по сравнению с началом года. Но, при этом, не стоит забывать, что цена на недвижимость не может упасть ниже определенного предела. По нашим подсчетам, себестоимость жилья на рынке не может быть ниже 30 тыс. за кв. м. В цене квадратного метра лежат налоги, стоимость земли, инфраструктуры, строительных материалов. Все это очень затратные статьи.

Думаю, на волне снижения цен, на рынке могут появиться спекулянты и авантюристы, которые начнут предлагать потребителям жилье по бросовым ценам. Хотелось бы предостеречь покупателей от таких рисковых покупок. Александр Битаров обозначил эти риски:

- Хотелось бы напомнить будущим покупателям жилья, что сейчас при покупке строящегося жилья необходимо интересоваться, сможет ли данная компания достроить выставленное на продажу жилье.

Сегодня на первом месте при выборе жилья в новостройках должна быть не столько цена, сколько безопасность покупки. Нам известно о вариантах, когда застройщик продавал квартиры в доме, стоящем на земле, не оформленной в собственность (даже договора аренды у застройщика не было). Также есть в городе два почти достроенных дома, у которых нет канализации! Ни одна комиссия такой дом не примет. При составлении договора долевого участия в строительстве нужно требовать проектную декларацию, с ее помощью можно найти такие существенные моменты. Кроме этого, есть дома в Иркутске, которые были построены несколько лет назад и до сих пор не введены в эксплуатацию, потому что построены с нарушениями.

Прежде чем человек решит купить квартиру у застройщика, нужно поинтересоваться, а есть ли у этого застройщика собственная база, собственный офис, сколько объектов компания уже ввела в эксплуатацию. Иначе вы рискуете оказаться в рядах обманутых дольщиков, которые пойдут к "серому дому" с плакатами.

Строители рассказали о планах работы во время кризиса, дали свои прогнозы, касающиеся наиболее вероятного развития дальнейших событий. Александр Битаров сказал, что компания "Новый город" свои проекты не сворачивает, но планы на 2009 год уже скорректировала. Таким образом, из планов были исключены 6 высоток на 16-18 тыс. кв. м., из опасения, что жилье не будет распродано. Другие крупные компании, по мнению Битарова, также будут корректировать планы, а часть маленьких компаний, пришедших на рынок недавно, безусловно, лопнет. При таком развитии событий, считает руководитель "Нового города", к 2010 году на рынке будет дефицит жилья.

Олег Геевский привел собравшимся интересные данные:

- В прошлом году за счет собственных средств строителей в Иркутске было введено около 300 тыс. кв. м. жилья. За счет муниципалитета - около 17 тыс. кв. м. Если строители в будущем году будут снижать объемы ввода жилья за счет собственных средств, значит, и общий объем значительно сократится.

Выход в том, чтобы городская власть начала социальное строительство. Начала подготовку площадок для строительства микрорайонов, продолжала программу по сносу аварийного жилья, подготавливала инфраструктуру, а также вела предпроектные работы. Если сегодня все уровни власти не предпримут конкретных шагов, мы получим проблему, которая будет развиваться дальше.

Виктор Ильичев:

- Сегодня федеральная власть заинтересована в развитии строительного бизнеса. Выделяется 500 млрд. рублей из Фонда развития ЖКХ в строительную отрасль. Я считаю, для того, чтобы действительно решать проблему, необходимо развивать комплексную застройку. Нужно строить большими микрорайонами. Иначе мы можем скатиться назад, к точечной застройке. У нас не останется других вариантов.

Процентная ставка по кредитованию в банках растет. Многие застройщики, начавшие строительство объектов за счет собственных средств и кредитов, сейчас вынуждены рефинансироваться. Часто, чтобы оправдать свои средства, они вынуждены выставлять квартиры в новостройках по себестоимости. Уже несколько компаний сделали нам предложение выкупить их недострой.

Сейчас, в условиях финансового кризиса сложно делать прогнозы. Думаю, что тот, кто быстрее всех определит параметры кризиса - разбогатеет. В условиях кризиса многие компании заморозят строительство тех объектов, в реализации которых они не уверены. Если оздоровление финансовой сферы ожидается только в 2009 году, то на оздоровление ситуации на строительном рынке понадобится время. 2009-2010 годы в плане количества сдаваемых объектов будут провальными. Думаю, что только к 2010 году застройщики перейдут к более смелым действиям. Именно в это время можно будет ожидать увеличение спроса и новый рост цен на фоне дефицита нового качественного жилья.

Наталья Ожогина, "Строительный вестник Приангарья"


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные