Сегодня: 22.10.18
логин
пароль
Рекламные ссылки:

Сегодня 22 октября 2018 года

  
Рубрики:  КЛИМАТ НАШЕГО БИЗНЕСА  ВЛАСТЬ  РИСКИ  ДЕНЬГИ   ДЛЯ ПОЛЬЗЫ ДЕЛА  НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР  КЛУБ МАРКЕТОЛОГОВ  BAIKALLAND  НАШЕГО УМА ДЕЛО  ДОРОЖЕ ДЕНЕГ  БИЗНЕС-ЛАНЧ  PDF-ВЫПУСКИ  1  2  3  4  5  6   7                        ГОСЗАКАЗ И КОММЕРЧЕСКИЕ ТЕНДЕРЫ                      *  
 

НАШ КВАДРАТНЫЙ МЕТР


Сами виноваты?

Отрасль была загублена строителями еще до конца строительного бума, считает представитель Сбербанка

Ввод жилья в эксплуатацию в 2008 году уменьшится примерно на 19% по Иркутску и почти на 28% -- по Иркутской области. Так, если в прошлом году в Иркутске было сдано 369 тыс. кв. метров, в области -- 576 тыс. кв. метров, в нынешнем году, по оценкам начальника отдела финансирования строительных проектов Байкальского банка Сбербанка РФ Константина Комарова, цифры будут меньше: 300 тыс. кв. метров -- по городу, 400--420 тыс. кв. метров -- по области. По его прогнозам, сокращение объемов ввода жилья в эксплуатацию продлится по 2010 год включительно. Оживления в строительной отрасли стоит ожидать ни ранее второй половины 2011 года.

-- С 2002 по 2004 год в Иркутской области строили мало, была стагнация цен на недвижимость. Во второй половине 2004 года начался рост цен, вызванный увеличением потребительского спроса и платежеспособности населения. Начинают действовать программы ипотечного кредитования. С 2005 года пошло бурное развитие отрасли, строительством стали заниматься даже те компании, которые не имели к нему никакого отношения. Как следствие, в отрасль пришли некомпетентные люди, началось строительство многих объектов без разрешительной документации. Этому способствовало и несовершенство строительного законодательства, "благодаря" чему стройка велась буквально "с колес", законченный проект зачастую появлялся, когда дом уже вводился в эксплуатацию.

Все это привело к неправильно выстроенной финансовой схеме застройщика. Во многих компаниях в это время сложилось ошибочное мнение, что лучше всего -- привлекать средства дольщиков. Притом, что закон № 214-ФЗ "О долевом строительстве", защищающий интересы дольщиков, был принят лишь весной 2005 года, до этого договоры долевого строительства заключались путем переговоров между застройщиками и дольщиками и носили довольно разноплановый характер. В первоначальной редакции закона была предусмотрена солидарная ответственность дольщика и финансирующего банка при кредитовании строительства. Естественно, банки отказались на это идти. Ситуация могла сложиться так: у застройщика случился дефолт, он не в состоянии отвечать по своим обязательствам ни перед банком, ни перед потребителем, а банк еще должен выплатить дольщикам за то, что им не достроили дом.

Позднее, одновременно с готовностью финансировать объекты по строительству, банки стали разворачивать ипотечное кредитование самих дольщиков как физических лиц. Многие банки вели рисковую финансовую политику -- выдавали ипотечные кредиты невнимательно, не исследуя платежеспособность застройщика. В этой ситуации застройщик начинал задумываться: зачем мне кредитоваться, если дольщик и без того несет средства, к тому же не надо платить банковские проценты? Уверяю, это ошибочная и неверная позиция. Почему? С конца 2004 по весну 2008 года в строительство были привлечены не только ипотечные, но и спекулятивные средства: наиболее активные и обеспеченные люди стали оформлять договор долевого участия на стадии строительства, когда цена квадратного метра была гораздо ниже, чем на момент ввода здания в эксплуатацию. По завершению строительства квартира, конечно же, продавалась дороже. Рентабельность застройщика при этом снижалась порядка в два- три раза. Получается, что если бы он изначально взял кредит в банке и платил проценты, его прибыль при продаже квартир на стадии завершения строительства была бы в два с лишним раза больше, чем он получил фактически. В результате компании не смогли сформировать ни производственные базы, ни рабочие коллективы -- для работы привлекались иностранные строители. Так что, можно сказать, отрасль была загублена еще до завершения строительного бума.

Ипотечный кризис в Америке отразился и на нашей стране. Если весной и летом 2008 года мы решали, что падение спроса на покупку жилья носит сезонный характер из-за отпусков, то осенью никакого оживления не произошло, наоборот, ситуация усугубилась. С сентября встал вопрос об угрозе банковской ликвидности. Учитывая эту ситуацию, банки очень скрупулезно подошли к отбору своих заемщиков -- значительно ужесточили условия по ипотечному кредитованию. Благодаря сокращению разницы между ценой квартиры на стадии строительства и ввода с этого рынка ушли "спекулятивные" покупатели, которые просто вкладывались в недвижимость с целью получения прибыли. Сейчас в Иркутске осталось три банка, которые продолжают вести ипотечное кредитование, остальные эту деятельность свернули. Оставшиеся подняли процентную ставку. Как следствие -- падение платежеспособного спроса, продажи квартир в новостройках значительно сократились, в октябре-ноябре продажи "встали". И это при том, что жилье в нашем регионе подешевело на 15%.

Байкальский банк Сбербанка РФ кредитование строительства не свернул, но значительно ужесточил подход: теперь мы требуем всю разрешительную документацию. Сбербанк не остановил кредитование инвестиционных проектов -- деньги выдаются по графику в том количестве, которое на данный момент требуется застройщику. Новые проекты тоже рассматриваются, но для кредитования в банке теперь необходимо предоставить весь пакет документов, который необходим для получения разрешения на строительство, а также бизнес-план, данные о поставщиках и подрядчиках. То есть мы очень взвешенно подходим к кредитованию застройщиков, для того чтобы ни пострадал ни банк, ни сам застройщик, ни дольщик. В отношении ипотечного кредитования физических лиц на первичном рынке жилья преимущества будут иметь те, кто собирается приобретать квартиры в объектах, застройщиков которых также финансирует наш банк. В противном случае с 1 ноября действует новое условие: физическим лицом в залог должен быть предоставлен другой объект недвижимости. То есть для человека, который не имеет квартиры на вторичном рынке жилья, либо родственников с квартирой, которые могли бы отдать ее в залог, кредитование у застройщика, который не финансируется в нашем банке, невозможно.

Проблема в строительной отрасли Иркутской области усугубляется тем, что снижение строительно-монтажных работ в силу экономических причин скажется на плане по вводу жилья в эксплуатацию. Например, за девять месяцев 2008 года в Иркутске в эксплуатацию введено 220 тыс. кв. метров, до конца года планируется ввести еще 120 тыс. кв. метров. Тенденция сокращения ввода жилья в эксплуатацию продлится до 2010 года, оживления в строительной отрасли стоит ожидать ни ранее второй половины 2011 года.

Записала Татьяна Ермакова, "Строительный вестник Приангарья" -- Телеинформ


  На первую страницу
  Cмотреть анонсы всех последних публикаций рубрики
  Cмотреть в архиве рубрики

Рекламные ссылки:

   
Написать отклик: itg@tinf.irk.ru
  
Условия размещения рекламы на сайте
Подписка на издание
Выходные данные